En este artículo analizaremos la tributación, de la ampliación de capital de una sociedad Mercantil, qué va a ser suscrita Mediante la aportación no dineraria de uno o varios inmuebles, antes de efectuar esta operación a detenerse en cuenta la incidencia fiscal que puede conllevar:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF)
Las sociedades mercantiles gozan de personalidad jurídica propia según nuestro ordenamiento jurídico, por lo que la aportación de un inmueble a una sociedad supone la transmisión de dicho inmueble, del aportante a la sociedad, lo cual genera en el transmitente una variación patrimonial, que producirá una ganancia o pérdida patrimonial, en relación, al precio de adquisición y el valor que tenga el bien en el momento de la aportación, por lo que está sujeta a tributación.
La ganancia o pérdida patrimonial sujeta a la tributación de este impuesto vendrá determinada por la diferencia entre el valor de adquisición, y el valor de las acciones o participaciones recibidas, influyendo en tal cálculo la fecha de adquisición, los gastos de adquisición, el valor de las ampliaciones o mejoras efectuadas, y las amortizaciones deducidas si es el caso.
IMPUESTOS SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DDOCUMENTADOS (ITPyAJD);
Este supuesto de ampliación de capital con la aportación de inmuebles tributa bajo el hecho imponible de la propia ampliación de capital, con independencia de que la ampliación consiste en una aportación dineraria o en especie. Por lo tanto, lo que está sujeto a tributación en este impuesto es la ampliación de capital, pero no la transmisión en sí del inmueble.
Ya que las acciones de capital son actos especialmente sujetos a la modalidad de operaciones societarias (OS), por exclusión expresa de la ley no están sujetas ni a la moda de edad te transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) ni a la de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Conforme artículo 45.1.B.11) LITPAJD, vigente hasta la fecha, Las ampliaciones de capital están exentas de tributación por el concepto de operaciones societarias. Por lo que el nuevo socio o el que ya forma parte de la sociedad vaya a incorporar 1 o varios inmuebles no deberá satisfacer ningún impuesto por este concepto, si bien existe la obligación de su presentación ante la oficina liquidadora competente.
Para el caso especial de que el inmueble a aportar a la sociedad esté gravado con un prestamo hipotecario, en cuyo caso se valora la aportación por la diferencia entre el valor real del inmueble menos el saldo pendiente de la deuda. En este caso tanto la Dirección General de Tributos como algunas sentencias de tribunales consideran que se dan dos hechos imponibles distintos:
- Ampliación de capital: Se cuantificará en el valor neto del inmueble, que resulta de restar al valor real la deuda pendiente, estando sujeta pero exenta de tributación en el impuesto de Operaciones Societarias.
- Si se aporta el inmueble junto con la deuda asumiendo la sociedad de la misma, su base imponible estará compuesta por el saldo pendiente del préstamo, puesto que se considera que el aportante transmite una Rosa mente el inmueble a la sociedad a cambio de que ésta asuma la deuda, lo que está expresamente sujeto al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, al tiempo que resulta de aplicar pon un mínimo del 8%.
IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (IIVTNU)
Como ya hemos indicado la aportación de un inmueble una sociedad, es una transmisión del inmueble, con lo que está sujeta a este impuesto conocido como plusvalía municipal, para su cálculo se tiene en cuenta el periodo transcurrido desde que el actual aportante adquirió el inmueble, así como el valor catastral del terreno.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA).
si los aportantes son otras sociedades con actividad empresarial o si son personas físicas que actúan como como empresarios o profesionales, es decir son sujetos pasivos de IVA, la aportación del inmueble estará sujeta a este impuesto, sin olvidar que están exentas las Segundas o posteriores entregas de inmuebles.
Por lo tanto si están sujetas a IVA las aportaciones de un empresario de un solar (al tipo del 21%), de una edificación en construcción (al tipo 21%), o de la primera entrega de una edificación (al tipo del 10% si fuese vivienda o al 21% si fuesen locales o aparcamientos).
Si el aportante no e empresario o profesional, o si lo son, pero no aportan ningún inmueble afecto a su actividad empresarial o profesional, la ampliación de capital no estará sujeta a este impuesto.
Por todo ello es fundamental que antes de hacer una operación de ampliación de capital con aportación de inmuebles, debe contar con el asesoramiento técnico de un despacho profesional de abogados expertos en materia tributaria que pueda evitar alguna sorpresa indeseable en materia de coste fiscal de la misma.