¿Cuales son los requisitos que una persona debe cumplir una persona física para mantener la vivienda habitual en su patrimonio en un procedimiento de Ley de Segunda Oportunidad en España?

Para que una persona pueda mantener la vivienda habitual en su patrimonio durante un procedimiento de Ley de Segunda Oportunidad en España, incluso tras la obtención de la Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI), debe acogerse a la modalidad de exoneración mediante plan de pagos sin liquidación previa de la masa activa, cumplir los requisitos de buena fe y, en caso de vivienda hipotecada, continuar atendiendo regularmente el pago del préstamo garantizado. La conservación de la vivienda está sujeta a la aprobación judicial y a que se cumplan condiciones específicas, como que el valor de la garantía no exceda el valor del bien y que no exista vencimiento anticipado del préstamo.

La Ley Concursal española, tras la reforma de 2022, permite que el deudor persona natural pueda obtener la exoneración del pasivo insatisfecho sin necesidad de liquidar previamente todo su patrimonio, incluyendo la vivienda habitual, siempre que opte por un plan de pagos y cumpla con los requisitos legales de buena fe. La jurisprudencia y la doctrina han consolidado que, bajo ciertas circunstancias, la vivienda habitual puede excluirse de la liquidación, especialmente si está gravada con hipoteca y el deudor sigue cumpliendo con sus obligaciones hipotecarias.

No obstante, la conservación de la vivienda no es automática: requiere la aprobación judicial, la inexistencia de incumplimientos relevantes y que la vivienda no tenga un valor de mercado que supere significativamente la deuda garantizada. Además, si la vivienda está libre de cargas, existen mecanismos de inembargabilidad, pero si está hipotecada, el bien sigue afecto al pago de la deuda garantizada y puede ser objeto de ejecución si se incumplen los pagos.

La regulación actual de la Ley de Segunda Oportunidad en España se encuentra en el texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, y modificado por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, que transpone la Directiva (UE) 2019/1023. Esta reforma introdujo la posibilidad de que el deudor persona natural pueda optar entre dos vías para la exoneración del pasivo insatisfecho:

(i) la liquidación de la masa activa, que implica la realización de todos los bienes del deudor, y (ii) la exoneración mediante un plan de pagos, que permite al deudor destinar sus rentas e ingresos futuros al pago de las deudas durante un plazo determinado, sin necesidad de liquidar previamente todos sus bienes o derechos, incluida la vivienda habitual, citación de autoridad Ley 16/2022, de 5 de septiembre.

El artículo 486 del texto refundido de la Ley Concursal establece que el deudor persona natural puede solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho bajo dos regímenes: con un plan de pagos sin previa liquidación de la masa activa, o con liquidación de la masa activa, citación de autoridad Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo. La opción de plan de pagos es la vía que permite, en su caso, la conservación de la vivienda habitual.

La normativa exige, como requisito previo para acceder a la exoneración, que el deudor sea considerado de buena fe, lo que implica que el concurso no haya sido declarado culpable y que el deudor no haya sido condenado por determinados delitos en los diez años anteriores a la declaración de concurso, citación de autoridad Auto del AP de Zaragoza, seccion 5 (civil) nº 142/2024 del 20 de noviembre de 2024; Régimen especial de exoneración por la aprobación de un plan de pagos (2022-12-15).

La Ley también contempla mecanismos de protección específicos para deudores hipotecarios, como límites a los intereses de demora y restricciones a la ejecución hipotecaria, citación de autoridad Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.

Jurisprudencia

La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha interpretado que, en principio, la vivienda habitual no puede excluirse de la masa activa del concurso. Sin embargo, existen excepciones: si el valor de la garantía hipotecaria no excede el valor del bien y el préstamo hipotecario no se ha dado por vencido, y siempre que las cuotas se estén abonando puntualmente, el juez puede autorizar que la vivienda no salga a subasta, citación de autoridad Auto del AP de Barcelona, seccion 15 (civil) nº 15/2023 del 20 de enero de 2023.

Asimismo, si el deudor ha sido reconocido como vulnerable o en riesgo de exclusión social fuera del concurso, deben adoptarse medidas en el procedimiento concursal para mantener los derechos derivados de ese reconocimiento, citación de autoridad Auto del AP de Barcelona, seccion 15 (civil) nº 72/2018 del 20 de junio de 2018.

La doctrina judicial también ha señalado que no todo el patrimonio del deudor es necesariamente liquidable. En particular, la vivienda habitual puede ser excluida de la liquidación si se está atendiendo el pago del crédito hipotecario y el valor de la garantía es superior al valor razonable del bien, citación de autoridad El beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (2018-01-01).

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha aclarado que la exoneración del pasivo insatisfecho no se extiende a terceros, como el hipotecante no deudor o el fiador, y que la finalidad de la norma es facilitar la segunda oportunidad al deudor directo, citación de autoridad Resolución de 4 de marzo de 2024.

La doctrina y los materiales secundarios refuerzan que, tras la reforma de 2022, el deudor puede conservar la vivienda habitual si opta por la exoneración mediante plan de pagos, siempre que cumpla con los requisitos legales y que la vivienda esté gravada con hipoteca y se sigan abonando las cuotas, citación de autoridad La segunda oportunidad para los empresarios del nuevo régimen de la exoneración del pasivo insatisfecho (2024-01-01); De la Exoneración del Pasivo Insatisfecho del deudor consumidor. Segunda Oportunidad (2023-03-01).

Se distingue entre viviendas hipotecadas y no hipotecadas: si la vivienda no está hipotecada, puede declararse inembargable judicialmente; si está hipotecada, sigue afecta al pago de la deuda garantizada y puede ser objeto de ejecución si se incumplen los pagos, citación de autoridad El concurso de las personas naturales (2023-06-01).

Análisis

1. Modalidad de exoneración: plan de pagos sin liquidación previa

El primer requisito esencial para conservar la vivienda habitual es que el deudor opte por la exoneración mediante plan de pagos, en lugar de la liquidación de la masa activa. Bajo la modalidad de liquidación, la vivienda habitual, salvo excepciones muy concretas, debe realizarse para satisfacer a los acreedores, citación de autoridad Exoneración del pasivo insatisfecho y la vivienda habitual del concursado (2023-02-01). En cambio, el plan de pagos permite que el deudor conserve ciertos bienes, incluida la vivienda habitual, siempre que destine sus ingresos futuros al pago de las deudas durante el plazo fijado (generalmente tres años, ampliable a cinco si no se realiza la vivienda), citación de autoridad La exoneración del pasivo insatisfecho tras la reforma concursal por Ley 16/2022, de 5 de septiembre (2023-05-01).

2. Requisito de buena fe

El deudor debe ser considerado de buena fe, lo que implica que el concurso no haya sido declarado culpable y que no haya sido condenado por determinados delitos en los diez años anteriores a la declaración de concurso, citación de autoridad Auto del AP de Zaragoza, seccion 5 (civil) nº 142/2024 del 20 de noviembre de 2024; Régimen especial de exoneración por la aprobación de un plan de pagos (2022-12-15). La buena fe es un requisito imprescindible tanto para acceder a la exoneración como para mantener la vivienda habitual.

3. Situación de la vivienda habitual: hipotecada o libre de cargas

• Vivienda habitual hipotecada: Si la vivienda está gravada con hipoteca, el deudor debe continuar abonando regularmente las cuotas del préstamo hipotecario. Si el préstamo no se ha dado por vencido y las cuotas se pagan puntualmente, el juez puede autorizar que la vivienda no sea objeto de subasta, citación de autoridad Auto del AP de Barcelona, seccion 15 (civil) nº 15/2023 del 20 de enero de 2023. Además, el valor de la garantía no debe exceder el valor del bien, y el crédito hipotecario debe estar al corriente de pago. Si se incumplen los pagos, la vivienda puede ser ejecutada por el acreedor hipotecario, citación de autoridad El concurso de las personas naturales (2023-06-01).

• Vivienda habitual libre de cargas: Si la vivienda no está hipotecada, puede solicitarse judicialmente su inembargabilidad, lo que impide que sea ejecutada por los acreedores, citación de autoridad El concurso de las personas naturales (2023-06-01). Sin embargo, esta protección está sujeta a la valoración judicial y a que la vivienda sea efectivamente la residencia habitual del deudor y su familia.

4. Aprobación judicial y plan de pagos

La conservación de la vivienda habitual requiere la aprobación judicial, que valorará las circunstancias del caso, la viabilidad del plan de pagos y la situación de la vivienda. El plan de pagos debe ser aprobado por el juez, quien puede modificarlo a la vista de las alegaciones de las partes, citación de autoridad Auto del AP de Valencia, seccion 9 (civil) nº 10/2023 del 08 de febrero de 2023.

5. Protección de deudores vulnerables

Si el deudor ha sido reconocido como vulnerable o en riesgo de exclusión social fuera del concurso, el procedimiento concursal debe respetar y mantener los derechos derivados de ese reconocimiento, citación de autoridad Auto del AP de Barcelona, seccion 15 (civil) nº 72/2018 del 20 de junio de 2018. Esto puede reforzar la protección de la vivienda habitual en casos de especial vulnerabilidad.

6. Límites y excepciones

No todo el patrimonio del deudor es necesariamente liquidable. Si la vivienda habitual carece de valor de mercado o su realización sería desproporcionada respecto a su valor venal, puede excluirse de la liquidación, citación de autoridad El beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (2018-01-01). Además, la exoneración del pasivo insatisfecho no se extiende a terceros, como hipotecantes no deudores o fiadores, citación de autoridad Resolución de 4 de marzo de 2024.

Excepciones y Advertencias

• Si el deudor incumple el plan de pagos o deja de abonar las cuotas hipotecarias, la vivienda puede ser objeto de ejecución por el acreedor hipotecario.

• La conservación de la vivienda está sujeta a la aprobación judicial y a la valoración de las circunstancias del caso concreto.

• Si la vivienda tiene un valor de mercado que excede significativamente la deuda garantizada, puede ser más difícil justificar su exclusión de la liquidación.

• La protección de la vivienda habitual es más robusta en el caso de deudores vulnerables o en riesgo de exclusión social, pero requiere reconocimiento previo de esa situación.

En síntesis, para que una persona pueda mantener la vivienda habitual en su patrimonio durante un procedimiento de Ley de Segunda Oportunidad en España, incluso tras la obtención de la Exoneración del Pasivo Insatisfecho, debe optar por la exoneración mediante plan de pagos sin liquidación previa, cumplir los requisitos de buena fe y, en caso de vivienda hipotecada, seguir abonando regularmente las cuotas del préstamo. La conservación de la vivienda está sujeta a la aprobación judicial y a que se cumplan condiciones específicas, como la inexistencia de incumplimientos y que el valor de la garantía no exceda el valor del bien. La protección es mayor en casos de especial vulnerabilidad, pero siempre depende de la valoración judicial y del cumplimiento estricto de los requisitos legales.