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Rectificar la superficie de una finca por exceso o defecto de cabida.

Si usted tiene una propiedad en la que figura unas dimensiones en el registro de la propiedad Qué discrepa de la superficie real o física de la finca, deberá iniciar un expediente para rectificar esos Datos registrales que se conoce cómo expediente por exceso o defecto dé cabida.



Como analizaremos en el presente artículo, el expediente se tramita de forma diferente si la superficie de la finca tanto por defecto como por exceso de cabida es superior o inferior al 10% entre la que realmente tiene y la que figura inscrita en el registro de la propiedad.

La tramitación del expediente para rectificar la superficie de fincas ha sido modificada tras la reforma de la ley hipotecaria mediante la ley 13/2015 de 24 de junio. siendo la fecha de entrada en vigor a partir del 1 de noviembre de 2015, Estableciéndose dos sistemas Avilés para rectificar la superficie de las fincas en estos dos casos:


A) expedientes para rectificar la superficie de fincas que no excedan del 10%.


Se tramita ante el mismo registro de la propiedad donde está inscrita la finca, estos expedientes no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros sino sólo de notificación registral.


El artículo 201.3 de la ley hipotecaria dice:


“tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca descrita en los siguientes supuestos:


a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del 10% de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.


b) en los supuestos de rectificación de la superficie coma cuando la diferencia alegada no exceda del 5% de la cabida que conste inscrita.


En ambos casos será necesario que el registrador coma en resolución motivada coma no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud coma de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma por el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación coma la división con la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral coma el registrador la notificará a los titulares registrales de la finca colindantes.”


B) Expediente para rectificar la superficie de fincas que accedan del 10%.


En estos expedientes se permiten inscribir rectificaciones de superficie de fincas superiores al 10% tanto por exceso como por defecto. En la ley hipotecaria se establecen dos procedimientos especialmente cualificados (art. 199, 201.1 y 203), Que si incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como la preceptiva notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el Boletín oficial del Estado coma publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazos para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante funcionarios públicos, registrador o notario, según el caso, competente para su tramitación. Concretamente son expedientes que se tramitan ante notario con ciertas actuaciones por parte del Registrador de la Propiedad.

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