Invertir en inmuebles desde una sociedad: ¿ahorras impuestos o te complicas la vida?

Comprar viviendas o locales a través de una sociedad limitada es una práctica cada vez más frecuente, sobre todo entre inversores que buscan rentabilidad a medio y largo plazo. Pero, ¿realmente conviene más fiscalmente que hacerlo como persona física? ¿O te arriesgas a una maraña de impuestos, obligaciones contables y vigilancia extra de Hacienda?

En esta entrada te explicamos cuándo puede ser útil invertir a través de una sociedad y cuándo es mejor hacerlo como particular, con ejemplos reales y advertencias que debes tener en cuenta.

Ventajas de invertir desde una sociedad

1. Tipo impositivo del 25% (IS) frente al IRPF

   • Si tienes una renta alta como persona física, tus beneficios por alquiler o venta tributan en IRPF hasta el 47%.

   • En cambio, si lo hace una sociedad, tributan al tipo fijo del 25% en el Impuesto sobre Sociedades.

2. Reinversión de beneficios

   • Puedes reinvertir lo ganado en nuevas propiedades sin sacarlo a tu cuenta personal.

   • Esto te permite aprovechar el efecto acumulativo del capital, sin que Hacienda te “muerda” cada año.

3. Deducción de más gastos

   • Las sociedades pueden deducirse más conceptos: gestoría, seguros, reparaciones, suministros, amortizaciones…

   • Eso sí: deben estar debidamente justificados y vinculados a la actividad económica.

4. Planificación hereditaria y sucesoria

   • Transmitir participaciones sociales puede resultar más ventajoso que transmitir inmuebles directamente.

   • Además, puedes nombrar un administrador distinto del heredero.

   
   

   Inconvenientes que debes conocer

5. Mayor control y carga administrativa

   • Libros contables, presentación de impuestos trimestrales, cuentas anuales… No es un juego.

   • Necesitarás gestoría especializada y disciplina fiscal, lo que supone más costes fijos.

6. Dificultad para acceder a beneficios fiscales personales

   • Como sociedad, no te beneficias de reducciones del IRPF por alquiler a jóvenes ni de la exención por reinversión en vivienda habitual.

7. Problemas al sacar el dinero

   • Si quieres retirar beneficios, pagarás IRPF por dividendos o por tu sueldo como administrador.

   • Es decir, doble imposición: primero pagas el 25% en Sociedades, luego lo que te toque en IRPF.

8. No uses sociedades "pantalla"

   • Hacienda persigue el uso de sociedades sin actividad real o sin medios para justificar su existencia.

   • Invertir a través de una sociedad solo por pagar menos impuestos puede ser considerado fraude.

Ejemplo práctico:

Imagina que compras una vivienda por 150.000 € que alquilas por 800 €/mes.

• Como persona física, pagarás IRPF según tu tramo (si ganas más de 60.000 €/año, tributarías hasta el 47% del beneficio).

• Como sociedad, tributas al 25%, pero debes justificar más gastos, llevar contabilidad completa y asumir costes de gestoría.

¿Conclusión? Si tienes varios inmuebles, no necesitas extraer todo el beneficio y estás dispuesto a formalizar bien tu operativa, una sociedad puede ser ventajosa. Pero si sólo vas a invertir en una o dos propiedades y quieres acceder libremente al dinero, puede que no te compense.

¿Te estás planteando invertir a través de una sociedad?

En Fiecco Asesores y Impulso Abogados te ayudamos a analizar tu caso concreto, tanto desde el punto de vista fiscal como patrimonial y sucesorio, para tomar la mejor decisión.