El contrato de arrendamiento con opción a compra, es un recurso para aunar la voluntad del comprador y el vendedor en la venta de un inmueble.
Este negocio jurídico lo conforman dos contratos, en uno sólo: el de alquiler (o arrendamiento) y el de opción a compra, cada uno de ellos con una fiscalidad propia. Y aunque normalmente se conforman en documento privado, los arrendamientos y las opciones de compra son hechos imponibles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los ingresos derivados de ellos deben incluirse en el IRPF del perceptor persona física o en el Impuesto de Sociedades (IS) si el arrendador es una sociedad.
TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER O ARRENDAMIENTO
Salvo que sea un arrendamiento sujeto a IVA, como los arrendamientos con opción a compra de primera transmisión de vivienda están sometidos a IVA, o aquellos de carácter vacacional prestando servicios propios de la industria hostelera, o el de un inmueble donde se vaya a destinar al desarrollo de una actividad económica, el alquiler de un solar.
El arrendamiento de vivienda de segunda transmisión, el más habitual y del que nos vamos a ocupar en este artículo, es un negocio jurídico que está sujeto a ITP, el cual lo liquida el arrendatario en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo responsable subsidiario de tal obligación el arrendador. Desde el 19 de diciembre de 2019 los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos quedaron exentas de ITP-AJD. (RD Ley 21/2018 y RD Ley 7/2019).
En lo que se refiere al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Los arrendamientos de viviendas efectuados por personas físicas están sujetos y no exentos de IRPF, como rentas del capital inmobiliario para el arrendador, o perceptor de las rentas. Los rendimientos netos van a la parte general de la base imponible.
El arrendatario que tenga derecho a deducción por alquiler, conforme a la normativa de IRPF, estará obligado a consignar en su declaración de la renta la referencia catastral de la vivienda que ocupa en régimen de alquiler, así como el NIF del arrendador.
Sí el arrendador es persona jurídica tributará como ingreso ordinario (canon de arrendamiento) en su respectivo IS.
TRIBUTACIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA.
Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales.
El contrato de opción de compra está sujeto y no exento de ITP: “Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a estos (art. 14.2 Ley del ITP).
Base imponible: Para el cálculo de esta base imponible se coge el mayor de estos tres valores:
- el 5% del precio de adquisición precio pagado por la opción,
- el 5% del valor fiscal del inmueble.
- el 5% del precio pagado por la opción. En caso de que no se hubiera fijado importe o este fuera menor al 5% del precio de ejercicio de la opción se tomará este 5%.
El obligado al pago será el arrendatario optante (ya sea persona física o jurídica) en 30 días hábiles desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad, en Extremadura, está establecido en el 8%.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas/ Impuesto de Sociedades.
El arrendador-vendedor persona física, declarará el importe recibido en concepto de prima de la opción de compra en la base imponible general del IRPF (DGT V451/2013). Lo que puede hacer incrementar bastante el tipo medio de gravamen de existir ganancia patrimonial.
Si estuviésemos en presencia de un contrato de señal o arras penitenciales, el vendedor no tendría que declarar el importe recibido – ganancia o pérdida – hasta que no se produce la venta.
Sí el arrendador-vendedor es persona jurídica, el importe de la prima de la operación de compra, se declara en el Impuesto de Sociedades (IS).
TRIBUTACIÓN DE LA COMPRAVENTA.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
El comprador, pagará el ITP en función de la escala que corresponda en cada comunidad autónoma, siendo la establecida en Extremadura hasta inmuebles de €360000, el tipo del 8%. esto es coma no solo ha de pagar el ITP de la opción, sino que también élite de la compraventa lo que provoca, como primer riesgo fiscal importante tener que tributar dos veces por las mismas cantidades o de no hacerlo exponerse a una comprobación administrativa.
Aparte de algunas consultas de la DGT (nº 1944-02, de 13/12/2002), existen Sentencias que así lo afirman: TSJ de Castilla-León de 24 de enero del 2005, TSJ de Asturias de 20 de octubre de 2010 y TSJ de Madrid de 25 de febrero de 2013 (nº 60500/2013) en la que concluyen que una opción de compra seguida de una compraventa supone la celebración de dos negocios, o si se prefiere dos compraventas (aunque se tribute de un modo diferente) y son dos hechos imponibles independientes. Por tanto, hay dos negocios jurídicos distintos y ambos con una base imponible diferente, relacionados pero independientes y con sustantividad propia.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas / Imp. sobre Sociedades
Al ejercitarse la opción de compra, nace una nueva ganancia (o pérdida) patrimonial, pero que se integraría a la parte del ahorro como si de una compraventa normal se tratase. Las cantidades pagadas por el concepto prima de la opción o en concepto de rentas que deban deducirse de la compraventa, serán, en beneficio del contribuyente en el IRPF, menor precio/coste de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. (Consulta reciente nº V1530-17 de la DGT, 15/06/2017) Si es persona jurídica el arrendador-vendedor, el importe a declarar en el IS.
Aludidas las incidencias más importantes, es muy aconsejable analizar fiscalmente este tipo de operaciones de alquiler con opción de compra. Si la opción no se ha inscrito en ningún Registro porque así se haya acordado, será necesario valorar si en la escritura de compraventa final, se citan o no que los pagos anteriores satisfechos (rentas y prima de la opción) lo han sido conforme a un previo contrato de alquiler con opción de compra.
Si se hace mención a la existencia previa de un contrato de alquiler con opción, la Administración con total probabilidad comprobará si se ha liquidado previamente dicho hecho imponible, siempre y cuando no haya prescrito.
Por el contrario, si aun haciendo mención de los pagos efectuados con anterioridad y acreditando éstos (para dar cumplimiento a la ley de prevención del fraude fiscal y acceder al Registro), se indica que han sido satisfechos por acuerdo verbal o por un mero documento privado (obviando la existencia del alquiler de opción de compra), existiría un riesgo fiscal. Éste se acrecentaría si de la acreditación de los pagos se desprendiesen las fechas de los pagos anteriores (y éstos son antiguos y numerosos - prima y cánones de alquiler que se descuentan del precio final), la Administración pudiese interpretar que realmente ha habido anteriormente un alquiler con opción de compra que no ha sido liquidado.
Tras aportarse a la Administración la escritura de compraventa, en función de lo que manifieste en ésta y, sobre todo, de lo que se plasme y acredite de los pagos satisfechos previos descontados del precio final, es significativo que son frecuentes las inspecciones autonómicas de aquélla que descubren que, no sólo no se ha declarado el importe del ITP del arrendamiento, sino que tampoco se ha liquidado el ITP de la opción de compra, con los consiguientes expedientes sancionadores a los sujetos pasivos (arrendatario-comprador).
Es muy importante antes de hacer una operación inmobiliaria que nos va a comprometer durante bastantes años de nuestra vida estar bien asesorados, en Fiecco Asesores, ponemos a vuestra disposición todo nuestra experiencia, saber y buen hacer para que tome esta importante decisión con las mayores garantias.