CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONDOMÍNIO
La copropiedad como un estado propio del dominio de los bienes que podemos poseer en nuestro ordenamiento jurídico se extinguen por las mismas causas del propio dominio; abandono, destrucción, usucapión, etc.,
El Código Civil, regula además las causas de extinción de la copropiedad:
1. Artículo 395 Cc, la renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno sólo de ellos.
2. Artículo 404 Cc, La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás
3. Artículo 404 Cc, La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los copropietarios.
Es decir, la consolidación de las cuotas en un solo propietario. El artículo 400, dispone: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cualquiera de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Es un derecho imprescriptible, irrenunciable e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público y tiene carácter absoluto. No obstante el párrafo segundo del artículo 400, admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, Aunque este pacto debe cumplir algunos requisitos:
· requiere la unanimidad de los partícipes.
· no cabe que sea indefinido ni perpetuo, sí no qué ha de ser por tiempo determinado que no exceda de 10 años, si bien se permite su prórroga mediante un nuevo pacto, por unanimidad por el mismo plazo máximo de 10 años.
Cuando la cosa sea materialmente indivisible, esta imposibilidad de división material no perjudica la división económica.
El testador podrá excluir la división por un pacto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 del Código Civil.
MODOS DE PRACTIACAR LA DIVISIÓN.
Los condueños disponen de 3 procedimientos, dos extrajudiciales y uno judicial. pudiendo los acreedores o cesionarios de los partícipes concurrir a la división de la cosa común coma y oponerse a la que se verifique sin su concurso (art. 403 CC.), Aunque no podrán impedirla. y serán aplicables las reglas concernientes a la división de la herencia (art. 406 CC.).
a) Por los copropietarios.
Artículo 402 del Código Civil, se precisará la unanimidad, y si ha de estar a los pactos establecidos conforme la autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 del Código Civil ir a las normas subsidiarias de partición de herencia.
b) Por árbitros o amigables componedores.
Los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada 1, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los recogidos en la ley de arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acusan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.
c) División judicial.
Se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal (derivada del art. 400 CC.) en procedimiento declarativo que corresponda en su cuantía (art. 249.2 y 250.2 LEC).
Y la cosa es divisible se practicará la división material, adjudicándose una parte o porción a cada como propietario. Si se trata de un edificio será posible la división mediante la Constitución de la Propiedad Horizontal (art. 401, párrafo segundo CC).
Sin embargo, si la cosa es indivisible, bien por imposibilidad material (art. 404), o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a qué se destina (art. 401 párrafo primero), en tales casos se efectuarán la división económica, bien mediante la adjudicación a 1 de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo toma se procederá a su venta y se repartirá el precio (art. 404 CC).
Al respecto cabe citar la doctrina de las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007; “el artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los codueños no convienen en que se adjudique a 1 de ellos indemnizando a los demás coma se venden ahí repartirá su precio, mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes de la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cual es coma el artículo 1062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a 1 a calidad de abonar a los otros el exceso de dinero , dispone en su párrafo segundo que bastará que 1 solo de los herederos en este caso comuneros pida su venta en pública subasta con admisión dictadores extraños para que así se haga.”
Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de común propiedad, permitiendo que en la subasta celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños, sin que pueda obligar a ningún partícipe aceptar la adjudicación de un bien por una cantidad determinada. Tan actuación de la demandante al solicitar la celebración de pública subasta coma en absoluto supone un ejercicio del derecho más allá de las reglas de la buena fe o un ejercicio abusivo del propio derecho (art. 7 CC). el abuso del derecho, que prohíbe el artículo 7 del Código Civil coma viene determinado por circunstancias subjetivas de ausencia de finalidad seria ilegítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declara las sentencias de esta sala de 14 de octubre de 2004 y 8 de mayo de 2006, entre otras muchas coma al precisar que el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo coma como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado”.
Cada condueño tiene la obligación respecto a los demás, después de la división coma de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (art. 406 y 1069 CC). Al existir además la presunción de que ha poseído su parte de manera exclusiva (art. 450 CC).
La División practicada no puede perjudicar a terceros (art. 405 CC), los cual es conservarán los derechos de hipoteca (art. 123 Ley hipotecaría y 211 Reglamento Hipotecario), servidumbre (art. 535 CC), U otros derechos reales que pertenecieren a terceros antes de efectuarse la división, al igual que conservarán los derechos personales que le pertenezcan frente a la comunidad.
El tercero podrá impugnar la división en caso de fraude o se ha efectuado no obstante su oposición (art. 403 CC).
REQUERIMIENTO PREVIO A LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.
Desatender el requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.
El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento civil dispone respecto de la condena en costas en caso de allanamiento que:
1) si el demandado se allana C a la demanda antes de contestarla no procederá la imposición de costas salvo que el Tribunal razonándolo debidamente aprecie mala fe en el demandado.
2) Se entenderá que coma en todo caso coma existe mala fe coma si antes de presentar la demanda si hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, oses hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.
Citamos algunas sentencias qué condenan al pago de costas por falta de requerimiento previo, Audiencia provincial de Valladolid (sección 3ª), sentencia 23.06.2015. Audiencia provincial de Las Palmas (sección 3ª), sentencia de 10.04.2014. Audiencia provincial de Álava (sección 1ª), sentencia de 21.02.2013.