Novedades en la Valoración de Inmuebles: Impacto de la Reciente Modificación de la Orden ECO/805/2003

El sector inmobiliario y financiero en España se rige por una normativa rigurosa para asegurar la calidad y la fiabilidad de las valoraciones de bienes inmuebles. En este contexto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ha sido desde 2003 la piedra angular que ha garantizado la solvencia y la transparencia en las tasaciones con fines financieros, protegiendo así los intereses de inversores y asegurados.

Sin embargo, la constante evolución regulatoria y la necesidad de adaptar el marco legal a nuevas realidades del mercado y exigencias de sostenibilidad han impulsado una serie de modificaciones cruciales en esta Orden. Desde Fiecco Asesores, queremos desglosar las principales novedades que afectan a la valoración de inmuebles y cómo impactan en el sector.

1. Ampliación del Ámbito de Aplicación y Nuevas Finalidades

La Orden ECO/805/2003, en su artículo 2, sigue siendo de aplicación cuando el valor de tasación se utiliza para finalidades clave como la garantía hipotecaria de créditos, la determinación del valor razonable de activos de aseguradoras, la valoración de patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y fondos de pensiones. Las recientes modificaciones actualizan y consolidan la descripción de estas finalidades, asegurando que el marco normativo se ajusta a la legislación vigente y a las directrices de supervisión europeas.

2. Reconocimiento de Nuevas Figuras Urbanísticas: Agilizando la Gestión

Uno de los cambios más significativos es la integración de las nuevas figuras administrativas creadas por diversos ayuntamientos para agilizar la gestión urbanística. Hasta ahora, la falta de claridad sobre su consideración a efectos de tasación generaba incertidumbre para promotores y entidades financieras.

La modificación de la Orden ECO/805/2003 incorpora las características que estas autorizaciones administrativas, previas a la licencia de obra, deben cumplir para ser válidas en una tasación con fines financieros. Estas autorizaciones deben:

• Permitir el inicio de la ejecución de obras.

• Ser de amplio alcance, verificando la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y urbanísticas.

• Autorizar la ejecución de obras que representen una parte sustancial del presupuesto de ejecución material del proyecto (al menos un 60%), incluyendo elementos esenciales de la estructura y envolvente.

• Exigir que las construcciones amparadas por estas autorizaciones sean debidamente registradas y se aporte la declaración de obra nueva.

Esta claridad legal es fundamental para reducir costes de inicio y, en última instancia, contribuir al aumento de la oferta de vivienda, permitiendo a los promotores acceder a financiación hipotecaria de manera más ágil.

3. La Sostenibilidad como Principio Fundamental en la Valoración

La sostenibilidad es un factor cada vez más relevante en el valor de los inmuebles. La Orden incorpora un nuevo principio de sostenibilidad en el artículo 3. Este principio exige que los métodos de cálculo del valor del inmueble consideren los factores de carácter medioambiental que impactan en su valor, siempre que sean tenidos en cuenta por el mercado y sea técnicamente factible incorporarlos al método de valoración.

Esto incluye consideraciones que van más allá de la eficiencia energética, abarcando aspectos como la adaptación al cambio climático, el impacto en la contaminación (aire, agua, suelo), la eficiencia en el uso de recursos hídricos, la gestión de residuos, la promoción de la economía circular y la protección de la biodiversidad. La Taxonomía de la Unión Europea (Reglamento Delegado (UE) 2021/2139) ya ha establecido criterios técnicos para definir la contribución sustancial a estos objetivos medioambientales en la construcción y promoción inmobiliaria.

Además, en consonancia con la Guía sobre Riesgos Relacionados con el Clima y Medioambientales del Banco Central Europeo, las valoraciones podrán tener en cuenta los riesgos medioambientales y climáticos (físicos y de transición) que puedan afectar a los inmuebles.

4. Certificado de Eficiencia Energética: Un Requisito Documental Imprescindible

La eficiencia energética es un parámetro que influye directamente en el coste de uso de un inmueble y, por ende, en su valor. La Directiva (UE) 2024/1275, de 24 de abril de 2024, prevé la obligación de habilitar edificios con peor eficiencia energética, lo que afectará su valor a medio plazo.

Para reflejar esta realidad, se establece como requisito documental la aportación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Es importante recalcar que esta exigencia no implica que las sociedades de tasación deban emitir el certificado, sino que deben integrarlo en la documentación de valoración. Se diferencia entre edificios terminados (donde se exige el CEE debidamente registrado) y aquellos en construcción o proyecto (donde basta con el certificado y la copia de la solicitud de inscripción), evitando demoras innecesarias. El CEE aporta información clave para el tasador al evaluar el comportamiento energético y su impacto en el valor de mercado.

5. Otras Modificaciones Relevantes

La Orden ECO/805/2003 también introduce otros ajustes significativos:

• La actualización de una tasación se define como la revisión de una tasación anterior, emitida por la misma tasadora en un plazo de dos años desde su fecha de emisión, modificando advertencias, condicionantes o valores.

• Se exige que el informe de tasación incluya un índice al inicio para facilitar la localización de la información.

• Se extiende la obligación de firma electrónica a todos los intervinientes que firman la tasación.

• Se elimina la posibilidad de utilizar una fotocopia del libro de Registro de la Propiedad.

• Se requiere disponer del proyecto visado en edificios en construcción y la documentación catastral para todos los inmuebles cuando exista.

• Se ajusta el plazo para la advertencia específica sobre una posible reducción significativa del valor, extendiéndolo a dieciocho meses desde la fecha de caducidad de la tasación.

• Se debe justificar el tipo de superficie adoptada si no es la útil comprobada, que es la más relevante para la valoración.

• Se exige justificar la ponderación de los testigos utilizados en la tasación y la fuente de cada testigo, además de indicar si se homogeneizó el valor unitario o total del inmueble.

• Se establecen reglas fundamentales para la valoración mediante métodos automatizados (AVMs), cuyo uso se prevé en el Real Decreto-ley 24/2021. El Banco de España desarrollará los requisitos para estos modelos mediante circular.

• Se habilita a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para dictar circulares de desarrollo de la orden en el ámbito de su competencia.

6. Principios Rectores y Justificación de la Orden

Esta Orden Ministerial se alinea con los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, exigidos por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

• Necesidad y Eficacia: Es el instrumento óptimo para adaptar la normativa de valoración, agilizando las promociones inmobiliarias y facilitando el acceso a la financiación.

• Proporcionalidad: Mantiene un equilibrio entre la valoración prudente, el respeto a las competencias autonómicas y locales, y la necesidad de financiación constructiva.

• Seguridad Jurídica: Refuerza la normativa al aclarar la consideración de las licencias esenciales, eliminando dudas interpretativas y la incertidumbre en el sector.

• Eficiencia: No impone cargas administrativas desproporcionadas. La inclusión del CEE, por ejemplo, facilita información clave sin generar nuevas obligaciones sustanciales, adelantando un requisito ya existente.

En Fiecco Asesores, estamos al tanto de todas las implicaciones de estas modificaciones para ofrecerle el asesoramiento legal más actualizado y preciso en todas sus operaciones inmobiliarias y financieras. Nuestro compromiso es garantizar la seguridad jurídica y la optimización de sus intereses.

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