Ley de Vivienda en España – Informe 2025

1. Regulación del alquiler de vivienda

Límites de precios y “zonas tensionadas”. La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) introdujo topes a la subida de los alquileres. En 2023 se limitó la actualización anual de la renta al 2% y en 2024 al 3%; a partir de 2025 las revisiones se vinculan a un Índice de Referencia estatal más estable calculado por el INE (IRAV) en lugar del IPC. Además, las Comunidades Autónomas pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado (por 3 años, prorrogables anualmente) cuando se dé al menos una de estas condiciones: (1) que el costo medio de la vivienda (alquiler o hipoteca más gastos básicos) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona, o (2) que en los últimos 5 años el precio de compra o alquiler haya subido 3 puntos por encima del IPC regional acumulado. En las zonas tensionadas, la ley habilita medidas especiales para contener los alquileres:

• Nuevos contratos: Si la vivienda estuvo arrendada en los últimos 5 años, el nuevo alquiler no puede exceder la última renta vigente más el porcentaje máximo de actualización anual permitido. Si la vivienda llevaba al menos 5 años sin alquilar, el precio inicial no puede superar el valor máximo del índice de referencia estatal para esa zona. Adicionalmente, los grandes tenedores (grandes propietarios) no pueden fijar rentas por encima del índice de referencia ni aplicar subidas superiores al tope anual en contratos nuevos dentro de zonas tensionadas (ver Tabla 1). La ley prevé incentivos fiscales para animar a bajar precios: por ejemplo, reducciones de hasta el 90% en el IRPF de los ingresos por alquiler si el propietario rebaja un 5% la renta en una zona tensionada.

  
  

• Actualización anual: En 2023–2024 todos los contratos (en zona tensionada o no) estuvieron sujetos a los topes temporales del 2% y 3%. A partir de 2025 rige el nuevo IRAV nacional para limitar la subida anual de rentas, evitando incrementos desproporcionados. Este índice (definido por el INE a finales de 2024) sustituye al IPC en los contratos de vivienda habitual. Por tanto, incluso fuera de zonas tensionadas, la actualización anual del alquiler está moderada por ley para proteger a los inquilinos de subidas bruscas.

  
  

Grandes tenedores: definición y obligaciones. La ley redefine gran tenedor como el propietario (persona física o jurídica) de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial. Además, permite que en una zona tensionada se considere gran tenedor al propietario de 5 o más viviendas en esa zona, si así lo solicita la Comunidad Autónoma correspondiente. Estos grandes propietarios tienen un tratamiento más estricto en las zonas declaradas tensionadas: no pueden firmar nuevos alquileres por encima del índice de referencia ni subir la renta más allá del límite anual permitido. También, en caso de procesos de desahucio, si el demandante es un gran tenedor y el inquilino pertenece a un colectivo vulnerable, la ley exige acreditar que se ha intentado un procedimiento de conciliación o mediación previo antes de ejecutar el desahucio. Fuera de las zonas tensionadas, los grandes tenedores deben cumplir la normativa general pero no tienen límites especiales en la fijación de rentas iniciales (sí se les aplica, como a todos, el tope de actualización anual IRAV en contratos vigentes).

Diferencias clave en el alquiler según zona tensionada vs. no tensionada.

Aspecto	Zonas no tensionadas	Zonas tensionadas (declaradas)
Precio inicial en un contrato nuevo	Libre pacto entre las partes (mercado abierto). Puede fijarse cualquier renta inicial. Excepción: regiones con índices orientativos voluntarios.	Limitado por la ley: Si hubo contrato previo en últimos 5 años: no puede superar la antigua renta + tope anual permitido. Si no hubo alquiler en 5 años: no puede exceder el índice de referencia oficial de la zona. Además, los grandes tenedores deben respetar siempre el índice (no pueden rebasarlo).
Actualización anual de la renta (IPC/IRAV)	Aplicación general: Topes temporales del 2% (2023) y 3% (2024). Desde 2025, se aplica el índice IRAV (estimado por INE) como límite máximo de subida anual en todos los contratos a nivel nacional.	Igual norma que fuera de zona: se aplican igualmente los límites del 2%, 3% y luego IRAV nacional para la revisión anual. Nota: En zonas tensionadas suelen usarse estos topes en mayor proporción dado que tienden a tener rentas en aumento.
Prórroga extraordinaria a petición del inquilino	En general, tras la prórroga legal obligatoria (hasta 5+3 años o 7+3 años), no existe derecho a ampliaciones adicionales salvo mutuo acuerdo o situación de vulnerabilidad (1 año).	Tras agotar las prórrogas legales, el inquilino puede solicitar hasta 3 años más de prórroga obligatoria, concedida año a año. El propietario debe aceptarla, salvo causa justificada grave. Además, si el arrendatario acredita vulnerabilidad económica o social, tiene derecho a 1 año de prórroga extra (obligatoria) aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
Fiscalidad IRPF (reducción por arrendamiento)	Reducción general del 50% de los rendimientos netos del alquiler (para vivienda habitual alquilada), salvo bonificaciones autonómicas.	Reducciones incrementadas si se favorece el alquiler asequible: hasta 90% de reducción en rendimientos del alquiler si el propietario baja un 5% la renta frente al contrato anterior en esa zona. Otras reducciones: 70% si alquila a jóvenes de 18-35 años, 60% si realiza mejoras de rehabilitación, etc. (según DF 2ª Ley 12/2023).

Duración de contratos y prórrogas obligatorias. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – modificada en parte por la Ley 12/2023 – establece que el alquiler de vivienda habitual tiene una duración mínima obligatoria de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica). Es decir, aunque se firme por un año, el inquilino puede prorrogarlo obligatoriamente hasta ese mínimo, salvo causa legal de resolución. Tras ese periodo, la LAU prevé una prórroga tácita anual de hasta 3 años más, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (aviso con al menos 4 semanas de antelación). La nueva Ley de Vivienda no altera estos plazos mínimos, pero refuerza las prórrogas a favor del inquilino:

• Introduce una prórroga extraordinaria de un año (adicional a las anteriores) que el arrendatario puede solicitar si se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica acreditada, para ganar tiempo mientras encuentra alternativa habitacional. El propietario está obligado a aceptar esta prórroga de un año en esos casos (salvo circunstancias excepcionales justificadas).

• En las zonas tensionadas, como se indicó, el inquilino tiene la posibilidad de prórroga adicional por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años extra, una vez llegado el fin del contrato (o de sus prórrogas ordinarias). Es un derecho que el arrendatario puede ejercer para seguir en la vivienda, y el arrendador no puede negarse salvo que necesite la vivienda para uso propio o familiar en circunstancias permitidas por la ley.

Estas medidas buscan dar mayor estabilidad al inquilino y evitar desalojos por fin de contrato en zonas de mercado tensionado. Cabe señalar que la duración mínima inicial (5 o 7 años) y la prórroga tácita de 3 años siguen vigentes tal cual en toda España, pero en zonas tensionadas el arrendatario dispone de esos hasta 3 años adicionales de seguridad de tenencia.

Protección frente a desahucios. La ley vigente refuerza las garantías para evitar desalojos abruptos, especialmente de hogares vulnerables. Se mejora la comunicación entre los juzgados y los servicios sociales para detectar situaciones de vulnerabilidad y ofrecer soluciones habitacionales antes de ejecutar un lanzamiento. Si el inquilino acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y no tiene alternativa de vivienda, el juez puede suspender el desahucio temporalmente mientras intervienen los servicios sociales. La Ley de Vivienda amplió los plazos de suspensión de lanzamientos en estos supuestos y, como ya se indicó, impuso a los grandes tenedores la obligación de intentar una mediación o acuerdo previo antes de demandar el desahucio de personas vulnerables.

En paralelo, el Gobierno ha prorrogado mediante decretos la moratoria de desahucios iniciada durante la pandemia. Inicialmente, el Real Decreto-ley 11/2020 suspendió temporalmente los desalojos de arrendatarios vulnerables sin alternativa habitacional, y sucesivas extensiones han mantenido esta protección. Recientemente, el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre de 2024 volvió a ampliar la suspensión de lanzamientos por impago de alquiler para hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2025. Esta moratoria aplica en juicios de desahucio por impago o por ocupación precaria cuando concurren circunstancias de especial vulnerabilidad (por ejemplo, víctimas de violencia de género, personas dependientes o con menores a cargo), y siempre que la vivienda pertenezca a un gran tenedor. Si en el plazo extra no se encuentra solución de vivienda, el propietario tiene derecho a una compensación por parte del Estado. Gracias a estas medidas, los desahucios de alquiler de primera vivienda se han frenado en casos extremos, dando más tiempo para realojar a las familias afectadas.

Por último, la Ley 12/2023 tipifica nuevas infracciones y sanciones en materia de vivienda para hacer cumplir estas normas de alquiler. Las Comunidades Autónomas pueden sancionar, por ejemplo, el incumplimiento de topes de renta en zonas tensionadas o la negativa injustificada a prorrogar contratos obligatorios, con multas que en algunos casos alcanzan decenas de miles de euros. Se refuerza así el carácter imperativo de las medidas: las cláusulas contractuales contrarias a estos límites (por ejemplo, renunciar a la prórroga legal, o pactar actualizaciones por encima del IRAV) son nulas de pleno derecho, y el arrendador infractor puede enfrentar penalizaciones administrativas.

2. Compra de vivienda: ayudas, incentivos e impuestos

Ayudas públicas para la compra (jóvenes y colectivos vulnerables). En los últimos años se han puesto en marcha incentivos estatales para facilitar el acceso a la propiedad, especialmente a jóvenes. Destaca la nueva línea de avales ICO para la primera vivienda, aprobada en 2023-2024. Con un presupuesto de 2.500 millones de euros, el Instituto de Crédito Oficial cubre hasta el 20% del importe del préstamo hipotecario (25% si la vivienda tiene alta eficiencia energética) para compradores que cumplan los requisitos. Pueden solicitar estos avales los jóvenes de hasta 35 años o familias con menores a cargo (sin límite de edad) que compren su primera vivienda habitual en España. Se exige residencia legal, ingresos individuales inferiores a ~37.800 € anuales (4,5 IPREM; el doble si compran entre dos) con incrementos permitidos por hijo a cargo, y carecer de otra vivienda en propiedad. Además, el patrimonio del solicitante no debe exceder 100.000 €. Gracias a este programa, muchos jóvenes solventes pero sin ahorros suficientes pueden obtener hipotecas de hasta el 100% del valor de la vivienda, ya que el aval estatal suple la habitual entrada del 20% que exigen los bancos. El aval es gratuito para comprador y banco (no encarece la hipoteca), y tiene vigencia máxima de 10 años desde la firma. Se estima que más de 50.000 beneficiarios podrán acceder a su primera casa gracias a esta medida, agilizando la emancipación juvenil y aliviando la presión sobre el alquiler en las zonas tensionadas.

Paralelamente, el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 contempla ayudas directas a la compra para jóvenes en áreas rurales con despoblación, en busca de revitalizar el mundo rural (el llamado reto demográfico). Este programa de ayuda a los jóvenes establece subvenciones de hasta 10.800 € por vivienda adquirida, con el límite del 20% del precio de adquisición. Pueden beneficiarse menores de 35 años con ingresos limitados, que compren vivienda habitual en municipios pequeños – el plan define “pequeño núcleo” como aquel de hasta 10.000 habitantes. En la práctica, cada comunidad autónoma ha lanzado convocatorias para estas ayudas (por ejemplo, en Castilla-La Mancha o Extremadura), cofinanciadas por el Estado. Su objetivo es facilitar la propiedad a jóvenes con menos recursos en localidades rurales, otorgando un importe que reduce de facto la hipoteca o incluso cubre la entrada inicial. Como contrapartida, la vivienda debe destinarse a residencia habitual y mantenerla cierto tiempo. Estas subvenciones pretenden fijar población joven en zonas rurales y aliviar el desequilibrio territorial.

Otro tipo de apoyo para colectivos vulnerables son las viviendas protegidas en venta (VPO de régimen especial o similar). Aunque en la última década la promoción pública se orientó más al alquiler, todavía existen promociones de vivienda protegida para compra a precio tasado, reservadas a hogares con ingresos por debajo de umbrales establecidos. La ventaja es un precio por metro cuadrado inferior al de mercado y, fiscalmente, un IVA reducido del 4% (en vez del 10% general) en la compra de VPO de régimen especial o promoción pública. Asimismo, algunas Comunidades Autónomas aplican tipos reducidos de ITP o deducciones autonómicas en IRPF para la compra de la primera vivienda por jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Por ejemplo, en Madrid el ITP para menores de 35 años está bonificado al 5%, en Andalucía se redujo al 3,5% para jóvenes y viviendas familiares (hasta cierto valor), etc. Estas bonificaciones varían por región, ya que los impuestos de transmisión son competencia autonómica.

Impuestos en la compra de vivienda. Adquirir una vivienda en España conlleva varios impuestos, cuyos importes dependen de si la vivienda es nueva (obra nueva) o de segunda mano, y de la comunidad autónoma donde radique:

• Si es vivienda nueva (primera transmisión por el promotor): el comprador paga IVA en la factura de compraventa, actualmente 10% sobre el precio (o 4% si es vivienda de protección oficial de régimen especial). Además, se paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura notarial de compraventa e hipoteca. El AJD tiene un tramo fijo (pocas decenas de euros por timbre notarial) y un tramo variable del 0,5% al 1,5% (aprox.) sobre el valor escriturado, según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid el AJD es 0,7%, en Cataluña 1,5%. (Cabe señalar que desde 2019 el AJD de la escritura de préstamo hipotecario corre a cargo del banco, no del comprador, por ley estatal; el comprador abona el AJD de la escritura de compraventa).

  
  

• Si es vivienda usada (segunda o ulterior transmisión): está exenta de IVA y en su lugar el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), modalidad transmisiones onerosas. El ITP es un tributo cedido a las autonomías y su tipo varía por región, generalmente entre 6% y 10% del precio escriturado Por ejemplo, alrededor del 6-7% en Madrid, 7% en Andalucía, 10% en Valencia o Cataluña (con posibles bonificaciones para colectivos específicos). El comprador tiene que autoliquidar el ITP ante la Hacienda autonómica tras la compra. En las compraventas de segunda mano también se paga el AJD solo en su cuota fija (papel timbrado), pero no la cuota variable proporcional, porque el documento ya tributa por ITP. En resumen, vivienda de segunda mano conlleva ITP (6–10%) + AJD fijo mínimo, mientras que vivienda nueva conlleva IVA (10% o 4%) + AJD (0.5–1.5% aprox variable + fijo).

  
  

• Otros costos: Al margen de impuestos, el comprador afronta gastos de notaría y registro (aranceles fijos según valor del inmueble) y, si hay hipoteca, posibles comisiones bancarias o gastos de tasación. El vendedor, por su parte, puede pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos) si se genera, y en IRPF declarar la ganancia patrimonial por la venta.

  
  

Para mayor claridad, la siguiente tabla resume la tributación principal en la compra de vivienda nueva vs usada:

Impuestos en la adquisición de vivienda (nueva vs. segunda mano).

Concepto	Vivienda nueva (comprada al promotor)	Vivienda usada (de segunda mano)
IVA (Impuesto al Valor Añadido)	10% sobre el precio de compraventa (tipo general).  4% si es VPO de régimen especial o equiparables.	No sujeto a IVA (operación exenta al ser segunda o ulterior transmisión).
ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales)	No se paga ITP (las entregas de obra nueva tributan por IVA en su lugar).	Tipo entre ~6% y 10% sobre el valor escriturado, según la Comunidad Autónoma. (Ej.: 6% en Madrid hasta cierto valor, 7% Andalucía, 10% Cataluña...) Algunas CCAA reducen el tipo para jóvenes, primera vivienda habitual, familia numerosa, discapacidad, etc.
AJD (Actos Jurídicos Documentados, cuota variable)	Se aplica porque hay documento notarial inscribible. Tipo entre ~0,5% y 1,5% del valor declarado en escritura, según cada CCAA. (Ej.: 0,75% en Madrid, 1,5% en Valencia.) Lo paga el comprador por la escritura de compraventa (desde 2019, el AJD de la hipoteca lo paga el banco).	Exento de AJD variable cuando la operación paga ITP. La ley establece que IVA e ITP son incompatibles con el AJD proporcional. (Nota: sí se pagan los AJD fijos de timbre notarial, unos 0,30 € por pliego, en cualquier caso).
Plusvalía municipal (IIVTNU)	No es un impuesto del comprador sino del vendedor. Se devenga si hay incremento de valor del terreno urbano desde la última transmisión (lo calcula el Ayuntamiento). En una compra nueva, el promotor-vendedor pagaría la plusvalía.	La paga el vendedor particular si obtiene ganancia por la venta del inmueble (el ayuntamiento permite repercutir al comprador solo si así lo pactan, pero por defecto es obligado el transmitente). El comprador no la abona salvo pacto en contrario.

Incentivos y deducciones fiscales por compra. A nivel estatal, desde 2013 ya no existe la deducción IRPF por adquisición de vivienda habitual para nuevos compradores (solo la mantienen quienes compraron antes de 2013, con un 15% sobre ciertos importes). Sin embargo, se han articulado otros incentivos fiscales ligados a la vivienda: por ejemplo, se aprobaron deducciones temporales por obras de mejora energética en viviendas, aplicables en el IRPF 2021-2024, que permiten deducir del 20% al 60% del coste de obras de rehabilitación que reduzcan el consumo o mejoren la eficiencia (dentro del Plan de Recuperación). Estas deducciones “verdes” se han prorrogado hasta diciembre de 2024. Para compradores jóvenes, algunas regiones ofrecen desgravaciones en el IRPF por compra de primera vivienda habitual (por ejemplo, el 5% del valor con tope en Castilla y León, o deducciones por financiación hipotecaria en otras).

Además, la Ley de Vivienda 12/2023 impulsa la oferta de vivienda asequible mediante obligaciones a grandes promotores: por ejemplo, en desarrollos urbanísticos grandes se reserva un porcentaje de suelo para vivienda protegida (30% en suelo urbanizable, 20% en urbano no consolidado, ampliando los antiguos mínimos del 10%). Asimismo, para movilizar viviendas vacías, se faculta a Ayuntamientos a recargar hasta un 150% el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a viviendas permanentemente desocupadas por más de 2 años (propietario con mínimo 4 viviendas vacías). Esto busca penalizar la retención especulativa de casas e incentivar su venta o alquiler, aumentando la oferta disponible.

En síntesis, la compra de vivienda en España grava al comprador con impuestos importantes (alrededor de un 6–11% adicional sobre el precio entre IVA/ITP y AJD), pero existen ayudas públicas focalizadas para jóvenes y ciertos grupos, así como políticas fiscales (IVA reducido, bonificaciones) y programas de avales y vivienda protegida, para hacer más accesible la adquisición de una vivienda habitual.

3. Derechos y deberes de inquilinos y propietarios

La relación arrendaticia de vivienda habitual está regida por la LAU y la nueva Ley de Vivienda, que establecen derechos y obligaciones recíprocas. Muchas de estas normas son de carácter imperativo, es decir, no pueden ser dejadas sin efecto por acuerdo en contra. A continuación se destacan los principales aspectos:

• Contrato por escrito y cláusulas obligatorias. Si bien un contrato verbal de alquiler es válido, es altamente recomendable formalizarlo por escrito incluyendo cláusulas básicas: identificación de partes, descripción de la vivienda, duración, renta y actualización, fianza y garantías, gastos asumidos, etc. La ley obliga a incorporar o respetar ciertas cláusulas: por ejemplo, en zonas tensionadas el propietario debe informar al inquilino antes de firmar del precio de referencia de alquiler para esa vivienda (según el sistema oficial) y justificar la renta pactada en comparación a dicho índice. Debe también suministrar por escrito las condiciones esenciales: duración del contrato, renta inicial y posible actualización, importe de la fianza legal, posibles garantías adicionales, quién asume gastos de comunidad o suministros, etc. Cualquier estipulación que renuncie a derechos mínimos del inquilino (por ejemplo, renunciar a la prórroga obligatoria, o a la comunicación previa en caso de venta) se considera nula y se tendrá por no puesta, prevaleciendo la ley.

  
  

• Fianza y garantías exigibles. Al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el inquilino debe entregar una fianza legal de 1 mes de renta en metálico (que el arrendador debe depositar en el organismo autonómico correspondiente). Esta fianza sirve de garantía de cumplimiento (cubrir desperfectos, impagos finales, etc.) y se devuelve al terminar el contrato si no hay deudas ni daños, en el plazo máximo de un mes. La ley permite además pactar garantías adicionales a la fianza, pero limita su cuantía: el arrendador no puede exigir al inquilino garantías o depósitos por importe de más de 2 mensualidades de renta adicionales. En la práctica, esto significa que la suma de la fianza (1 mes) + otras cauciones (depósitos extra, aval bancario, etc.) no debe exceder el equivalente a 3 meses de alquiler. Esta limitación se introdujo para evitar barreras de acceso a alquiler (antes algunos propietarios pedían 6 meses o más por adelantado). Por otro lado, el arrendatario tiene la obligación de mantener vigentes dichas garantías durante todo el contrato; por ejemplo, si se dio un aval bancario con vigencia anual, deberá renovarlo cada año. Al finalizar el arriendo, el inquilino tiene derecho a la devolución íntegra de la fianza (y garantías) si deja la vivienda en buen estado y al día de pagos – la demora injustificada en la devolución puede acarrear intereses al propietario.

  
  

• Obligaciones de mantenimiento y reparaciones. El arrendador debe mantener la vivienda en condiciones habitables durante el contrato. Según la LAU, está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable para el uso convenido, sin poder subir la renta por ello, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Esto incluye reparaciones de instalaciones, humedades estructurales, electrodomésticos o elementos esenciales averiados por uso normal, etc. Si la reparación no puede esperar a fin de contrato, el inquilino está obligado a tolerarla aun si es molesta (por ejemplo, obras urgentes), teniendo derecho a una reducción proporcional de la renta si la obra dura más de 20 días. El arrendatario, por su parte, debe usar la vivienda diligentemente y está a cargo de las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario debido al uso normal. Por ejemplo, el cambio de una bombilla, arreglar un enchufe flojo o persiana descolgada, pequeñas grietas, mantenimiento cotidiano de caldera (revisiones), etc., son gastos menores que corresponden al inquilino. Si surge una avería o daño mayor, el inquilino debe notificarlo rápidamente al propietario; puede incluso acometer por sí mismo reparaciones urgentes para evitar daños inminentes (ej: fijar una tubería rota para que no inunde) y luego reclamar el reembolso al arrendador. En ningún caso el inquilino puede hacer por cuenta propia obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento (e.g. tirar un tabique, reformar el baño): si lo hace, el propietario podría resolver el contrato. Al final del arriendo, el inquilino debe devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal; de lo contrario responde de los daños.

  
  

• Gastos y suministros. Salvo pacto en contrario, el arrendador paga los gastos de comunidad de propietarios, el IBI y demás cargas e impuestos de la vivienda (porque son gastos de la propiedad). Se puede pactar que el inquilino asuma algunos gastos, pero deben ser determinables (p.ej. cuota de comunidad X euros mensuales). Los suministros individuales (luz, agua, gas, internet) normalmente son a cargo del inquilino, que los contrata a su nombre. La ley 12/2023 introdujo una novedad importante: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son a cargo del arrendador. Es decir, si interviene una agencia o agente inmobiliario en la operación, sus honorarios los paga el propietario, nunca el inquilino (esto aplica cuando se arrienda una vivienda de uso residencial; en arrendamientos de temporada o turísticos podría pactarse de otro modo). Antes era común que la agencia cobrara al inquilino una mensualidad como comisión; ahora está prohibido repercutir ese coste al arrendatario.

  
  

• Derechos básicos del inquilino. El arrendatario de vivienda habitual goza de una serie de derechos irrenunciables. Entre ellos: ocupación pacífica de la vivienda (el propietario no puede entrar sin su consentimiento, salvo causa de fuerza mayor; se protegerá su intimidad domiciliaria), derecho a las prórrogas legales mínimas (como ya se explicó, 5 o 7 años + 3), derecho a que la renta solo se actualice conforme a lo pactado y a los límites legales (IPC/IRAV), derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda (tanteo y retracto, salvo que se haya renunciado a ello válidamente en el contrato), derecho a desistir del contrato una vez cumplido el primer año (notificando con al menos 30 días de antelación) sin penalización salvo pacto de indemnización (máximo 1 mes de renta por año que reste) – art. 11 LAU –, y derecho a que la fianza le sea restituida. Si el propietario quiere recuperar la vivienda para uso propio antes de los 5/7 años, solo puede hacerlo tras el primer año y si lo expresó por escrito en el contrato (art. 9.3 LAU); de lo contrario, deberá esperar al término del período obligatorio.

  
  

• Derechos del propietario. El arrendador, a su vez, tiene derecho a percibir puntualmente la renta pactada. Si el inquilino no paga, puede exigir intereses de demora y, si acumula impagos (normalmente con un solo mes basta tras requerimiento), entablar demanda de desahucio. Tiene derecho a que el inquilino mantenga la vivienda en buen estado y no realice daños ni obras inconsentidas; si al final hay desperfectos, puede deducir su costo de la fianza. Puede resolver el contrato por incumplimientos graves del arrendatario (impago, subarriendo inconsentido, actividades molestas o ilícitas, etc., según art. 27 LAU). También puede vender la vivienda arrendada; en ese caso, el contrato sigue vigente y el comprador se subroga como nuevo arrendador, respetando plazos (salvo que se hubiera pactado la posibilidad de rescindir por venta, cláusula ya en desuso porque el comprador está obligado a mantener al inquilino inscrito). En general, la ley equilibra la relación estableciendo garantías para ambas partes: por ejemplo, el casero puede pedir garantías (fianza/aval) pero limitadas en cuantía, y el inquilino puede disfrutar de estabilidad pero pagando puntualmente y cuidando la casa.

  
  

En resumen, los propietarios deben asegurar la habitabilidad y estabilidad legal del alquiler, y los inquilinos deben ser diligentes en el uso y pago. La Ley de Vivienda 2023 ha acentuado la protección al inquilino (topes de subida, prórrogas obligatorias, gastos a cargo del arrendador, etc.) buscando corregir el desequilibrio tradicional. No obstante, mantiene mecanismos para que el propietario recupere su vivienda en supuestos justificados y para sancionar abusos de cualquiera de las partes. Por ejemplo, las Comunidades Autónomas pueden imponer multas de hasta 90.000 € por infracciones de la normativa de alquiler (p. ej. alquilar turístico sin licencia en zonas prohibidas, o incumplir límites de renta en zona tensionada), lo que incentiva a ambas partes a cumplir con sus deberes contractuales.

4. Alquiler turístico: normativa vigente y control

El fenómeno del alquiler turístico (viviendas de uso turístico ofrecidas en plataformas como Airbnb) está regulado de forma diferenciada al alquiler de vivienda habitual. Por un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye expresamente del ámbito de la LAU a los arrendamientos de vivienda con fines turísticos (art. 5.e LAU), remitiendo su regulación a la normativa sectorial turística. Esto significa que un alquiler de corta estancia (días o semanas) a turistas no se rige por las protecciones de la LAU (duración mínima, prórrogas, limitación de rentas, etc.), sino por las leyes de turismo de cada Comunidad Autónoma y ordenanzas municipales. A continuación se describen los principales aspectos legales del alquiler turístico en España a junio de 2025:

• Legislación aplicable y licencias. Cada Comunidad Autónoma ha establecido su propia normativa de turismo que abarca las viviendas de uso turístico (VUT). En general, para alquilar una vivienda a turistas es obligatorio inscribirla en el registro de turismo autonómico y obtener una licencia o número de registro antes de iniciar la actividad. Los requisitos varían por región, pero suelen incluir: que la vivienda cumpla condiciones de habitabilidad y calidad (disponga de ventilación, calefacción, extintor, etc. según estándar local), contratar un seguro de responsabilidad civil, limitar la ocupación al número de plazas autorizado, exhibir el número de registro en los anuncios, y cumplir normativas municipales de zonificación (algunas ciudades prohíben nuevos pisos turísticos en ciertas zonas saturadas). Alquilar turístico sin licencia o sin registrarse se considera infracción grave o muy grave en la mayoría de comunidades. Por ejemplo, en Andalucía hay que inscribir la vivienda en el Registro de Turismo obteniendo un código VFT, en Cataluña se requiere habilitación municipal y número de HUT, etc. Sin esta habilitación, la actividad se considera ilegal.

  
  

• Participación de la comunidad de vecinos. Una cuestión crucial es si la comunidad de propietarios de un edificio puede vetar o condicionar los pisos turísticos en su inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fue reformada recientemente en este aspecto. Antes de 2023, regía que la comunidad de vecinos podía prohibir la actividad de alquiler turístico solo si reunía una mayoría cualificada de 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.12 LPH, reforma de 2019). Es decir, por defecto un propietario podía destinar su piso a turístico salvo que la junta, por 60% de votos, acordase prohibirlo o limitarlo, y aun así esa prohibición no tenía efecto retroactivo para pisos ya en funcionamiento. Desde abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, la situación se invierte: ahora se requiere acuerdo previo de la comunidad para permitir el alquiler turístico. El nuevo art. 7.3 LPH establece que el propietario que quiera iniciar la actividad turística en su vivienda debe obtener la aprobación expresa de la junta de propietarios (con voto favorable de 3/5 del total de propietarios y cuotas) antes de comenzar. En paralelo, el reformado art. 17.12 LPH indica que con esa misma mayoría de 3/5 se puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el edificio, así como imponer hasta un 20% de incremento en los gastos comunes al propietario que lo ejerza. En conclusión: desde el 3 de abril de 2025 la actividad de vivienda turística en propiedad horizontal está prohibida por defecto salvo autorización comunitaria por 3/5. Un propietario que arriende a turistas sin ese permiso puede ser requerido formalmente por el presidente a cesar de inmediato, bajo apercibimiento de acciones legales Esta reforma no tiene efecto retroactivo: los pisos turísticos ya en operación antes de abril 2025 pueden seguir (están “grandfathered”) y la comunidad no puede expulsarlos retroactivamente, aunque sí regular su participación en gastos. En cualquier caso, la comunidad conserva facultad de emprender acción de cesación contra un propietario cuyo alquiler turístico cause molestias, actividades incívicas o incumpla estatutos, de acuerdo al art. 7.2 LPH.

  
  

• Registros obligatorios y control estatal. Aparte del registro autonómico de cada vivienda turística, España está implementando un Registro Único de Arrendamientos de corta duración a nivel nacional. En cumplimiento de un reglamento europeo (UE 2024/1028) sobre datos de alquiler turístico, en diciembre de 2024 se aprobó el Real Decreto 1312/2024 que crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el procedimiento de registro único para viviendas de alquiler de corta duración. Esta Ventanilla Única, operativa desde enero de 2025, permite recopilar e intercambiar datos de las viviendas turísticas de toda España. En la práctica, se coordinará con los registros autonómicos y con las plataformas de alquiler: los anfitriones (propietarios) deberán proporcionar información de su alojamiento y las plataformas (Airbnb, Booking, etc.) tendrán que comunicar regularmente datos de ocupación y actividad al registro único. El objetivo es aumentar la transparencia y que la Administración tenga datos unificados del número de viviendas turísticas, su ubicación, titularidad, días alquilados, etc., para fines estadísticos, fiscales y de control del cumplimiento de normativas (por ejemplo, detectar pisos sin licencia). Esta medida, derivada de la DA 1ª de la Ley 12/2023, pretende atajar el “vacío” por el cual algunos propietarios optaban por contratos de temporada o turístico para esquivar la regulación de alquiler habitual. Con el Registro estatal, todas las viviendas en alquiler de corta duración (turístico o no) deberán estar identificadas, facilitando también a los Ayuntamientos conocer qué pisos en su municipio se destinan a turistas. Cabe mencionar que ciudades como Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma, etc., han endurecido sus ordenanzas: algunas exigen licencia municipal difícil de obtener o prohíben nuevos pisos turísticos en zonas saturadas residenciales. El Registro Único nacional complementará esas acciones locales, pero no sustituye las licencias autonómicas: es un sistema de información y ventanilla para trámites, no una autorización por sí misma

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• Sanciones por incumplimiento. Arrendar viviendas a turistas al margen de la ley puede conllevar multas muy elevadas. Las sanciones las imponen las Comunidades Autónomas (y a veces Ayuntamientos) según sus leyes de turismo. Se clasifican como infracciones leves, graves o muy graves. Por ejemplo, operar un piso turístico sin inscripción/licencia suele ser infracción grave: las multas típicas oscilan entre unos 3.000 € hasta 30.000 € en muchos casos; pero si concurren agravantes (actividad clandestina reiterada, en zonas prohibidas, desobediencia a requerimientos) pueden subir a cifras de 60.000 €, 150.000 € o incluso 300.000-600.000 € en algunas regiones y ciudades. Cataluña, Baleares o Madrid prevén sanciones máximas alrededor de 300k–600k euros para infracciones muy graves (como reincidencia en alquiler turístico ilegal a pesar de prohibición). Además de la multa económica, la administración puede decretar la clausura o cese de la actividad turística en la vivienda por un periodo (meses o años), e incluso la inhabilitación del infractor para obtener licencias de turismo durante cierto tiempo. Por ejemplo, en Barcelona un propietario fue sancionado con 40.000 € y prohibición de alquilar 2 años por alquilar sin licencia en Ciutat Vella. En Valencia, se clausuró un piso y multa de 18.000 € por superar aforo y carecer de licencia. Asimismo, Hacienda está vigilando los ingresos por alquiler turístico: no declararlos es fraude fiscal y conlleva sanciones del 50% al 150% de la cuota defraudada. Las plataformas online ya intercambian datos con la Agencia Tributaria mediante el modelo 179, por lo que ocultar esos ingresos es arriesgado.

  
  

• Derechos y deberes en viviendas turísticas. Aunque el alquiler turístico se rige por el Código Civil y normativa de consumo/turismo más que por la LAU, existen también derechos para los huéspedes y obligaciones del anfitrión. El turista tiene derecho a la vivienda en condiciones de uso, a recibir la información veraz (descripción fiel del alojamiento), y a hojas de reclamaciones. Debe respetar las normas de la comunidad (descanso, basura, etc.) igual que un vecino. Si un turista causa desperfectos, el propietario puede exigir responsabilidades (a menudo se exige depósito o fianza a los huéspedes mediante las plataformas). Algunos ayuntamientos obligan a los propietarios a exhibir en la vivienda reglas de convivencia y un teléfono 24h de atención. Por seguridad ciudadana, existe la obligación legal de que el anfitrión registre la identidad de los huéspedes y comunique partes de entrada a la Policía (igual que hacen los hoteles) mediante la aplicación policial correspondiente. Incumplir estas obligaciones también puede suponer sanciones en materia de seguridad (Ley de Seguridad Ciudadana).

  
  

En conclusión, el alquiler turístico está sometido a un escrutinio creciente. La nueva normativa de 2025 da más poder a los vecinos (que ahora deben autorizarlo expresamente) y al Estado (registro único) para controlar esta actividad. El propietario que desee alquilar a turistas debe cumplir con la normativa turística de su región, obtener permisos si aplican, y respetar la voluntad de su comunidad de propietarios. De lo contrario, se arriesga a multas severas y a litigios. Estas medidas buscan equilibrar el desarrollo del turismo con el derecho a la vivienda de los residentes, evitando la conversión masiva de vivienda residencial en vacacional en zonas con escasez de alquiler de larga duración.

5. Cambios legislativos recientes (2023–2025)

En el periodo 2023 a junio de 2025 se han producido importantes reformas legislativas en materia de vivienda en España, encaminadas a contener los alquileres, proteger a los inquilinos vulnerables y fomentar el acceso a la vivienda. A continuación se enumeran los hitos principales, con fechas, objetivos y efectos:

• Mayo 2023 – Aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Es la primera ley estatal integral de vivienda de la democracia. El 27 de abril de 2023 el Congreso aprobó el proyecto de ley, el 17 de mayo fue ratificado por el Senado y el 25 de mayo de 2023 se publicó en el BOE como Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Objetivos: hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna y asequible, mediante la regulación del mercado del alquiler (límites de precios en zonas tensionadas, definición de grandes tenedores), aumento de la oferta pública de vivienda y protección de colectivos vulnerables. Efectos prácticos: Esta ley introdujo todas las medidas analizadas: topes de subida del alquiler (2%/3%/IRAV), facultad para declarar zonas de mercado tensionado con control de rentas, ampliación de plazos contractuales y prórrogas, gastos de gestión inmobiliaria a cargo del arrendador, refuerzo de la coordinación anti-desahucios y requisito de mediación previa, nueva definición de vivienda vacía para recargos IBI, etc. Muchas de estas disposiciones se aplicaron de inmediato a los nuevos contratos y a los existentes (p. ej. la limitación de actualización al 3% en 2024). La ley también contempla incrementar el parque de vivienda protegida (calificación indefinida de VPO por mínimo 30 años, reservas de suelo del 50% para VPO en alquiler en nuevas promociones), evitar la venta de vivienda pública a fondos buitre y otras medidas estructurales. En suma, la Ley 12/2023 supuso un cambio de paradigma en la política de vivienda estatal, orientándola a frenar la escalada de precios del alquiler y dar más seguridad al inquilino.

  
  

• Extensiones del “escudo social” post-COVID (2023–2025). Desde 2020 estaban vigentes medidas temporales para proteger a los vulnerables: limitación de subida de alquiler por IPC y suspensión de desahucios. Estas medidas se han ido prorrogando y/o incorporando a la ley ordinaria. En diciembre 2022 ya se había prorrogado el tope del 2% IPC para todo 2023. La Ley 12/2023 consolidó el límite del 3% para 2024 y creó el IRAV para después. Respecto a los desahucios, el Gobierno aprobó sucesivas prórrogas: el 30 de junio de 2023 vencía la moratoria, pero se extendió hasta fin de 2023, y luego el 27 de diciembre de 2023 el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-ley prolongando la suspensión de desahucios de hogares vulnerables hasta 31 de diciembre de 2024. Finalmente, en diciembre 2024, con el Real Decreto-ley 9/2024, se volvió a prorrogar la paralización de lanzamientos durante todo 2025. Objetivo: evitar desalojos de familias en dificultad mientras persistan los efectos económicos de la inflación y la guerra de Ucrania, dando margen para soluciones habitacionales. Efecto: Se cumplen ya 5 años de moratoria; los desahucios por impago de alquiler de hogares vulnerables (con informe social) y de ocupantes vulnerables en viviendas de grandes tenedores siguen suspendidos hasta el 31/12/2025. Estas prórrogas se han combinado con compensaciones a propietarios que no puedan disponer de sus inmuebles, para equilibrar derechos. Asimismo, se prorrogó hasta 2025 la prohibición de cortar suministros básicos (agua, luz, gas) a consumidores vulnerables, que formaba parte del llamado escudo social. En 2024 también se mantuvo un límite estatal al incremento anual de alquileres del 3%, como estaba previsto, sin permitir repercutir IPC altos.

  
  

• Junio–Julio 2023 – Declaración de primeras zonas tensionadas. Tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, varias comunidades iniciaron el proceso para declarar zonas tensionadas en su territorio. Cataluña fue pionera: en junio de 2023 el Govern anunció la declaración de 140 municipios como mercados residenciales tensionados, incluyendo Barcelona y su área metropolitana, ciudades medianas y la costa (aprovechando que ya tenían un índice catalán de referencia). Esto entró en vigor en julio 2023, convirtiendo a Cataluña en la primera comunidad en aplicar los nuevos límites de rentas en contratos. Le siguieron el País Vasco (que declaró tensionado municipios como Lasarte-Oria en 2024), la Comunidad Valenciana (Valencia capital, Alicante...), Baleares (Palma) y otras en 2024-2025. Objetivo: aplicar en la práctica las medidas de contención allí donde el alquiler esté desbocado. Efecto: En las zonas declaradas, a partir de su publicación oficial, los contratos nuevos deben respetar los topes de precio y los inquilinos ganan las prórrogas extraordinarias. Esto ha tenido un impacto inmediato en ciudades como Barcelona, donde según datos del Sindicat de Llogaters la subida de rentas se moderó a raíz de la entrada en vigor de la ley (aunque el mercado se ha tensionado en otras formas, como menor oferta de pisos en alquiler regular y algunos traspasos a alquiler de temporada).

  
  

• Octubre 2024 – Programa de avales ICO primera vivienda. Aunque el acuerdo para avalar hipotecas a jóvenes se anunció en mayo de 2023, la medida se concretó en otoño de 2024. El 23 de octubre de 2024 el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (competente en vivienda tras la reorganización ministerial) lanzó la plataforma para solicitar los avales ICO para compra de primera vivienda. Objetivo: mejorar el acceso a la propiedad de jóvenes (≤35 años) y familias con menores, solventes pero sin ahorros suficientes, facilitando préstamos hipotecarios hasta el 100% del valor. Efecto: A finales de 2024 ya había acuerdos con decenas de entidades bancarias para ofrecer hipotecas con aval del Estado. Miles de solicitudes fueron presentadas en las primeras semanas. Se espera que durante 2025 y 2026 más de 50.000 compradores se beneficien. La medida también busca aliviar el mercado de alquiler en zonas tensionadas permitiendo que jóvenes que hoy alquilan puedan comprar y liberar pisos de alquiler. Hasta diciembre de 2025 estará abierto el plazo para formalizar préstamos con aval (prorrogable a 2027 según demanda).

  
  

• Diciembre 2024 – Medidas de fin de año (RDL 9/2024 y RD 1312/2024). En el último Consejo de Ministros de 2024 (23 de diciembre) se aprobaron normas de urgencia con varias implicaciones en vivienda. Por un lado, el Real Decreto-ley 9/2024 incluyó, además de la mencionada prórroga de desahucios a 2025, otras medidas: la creación de un Registro estatal único de contratos de alquiler de corta duración, el traspaso de inmuebles públicos a la entidad estatal de suelo SEPES para promoción de vivienda asequible, y la prórroga de deducciones fiscales por rehabilitación energética. Simultáneamente, vía reglamento (Real Decreto 1312/2024) se desarrolló la Ventanilla Única de Arrendamientos para viviendas de uso turístico o temporal, obligatoria a partir de enero 2025. Objetivo: implementar la Disposición Adicional 1ª de la Ley 12/2023 y el reglamento UE, logrando transparencia en el mercado de alquiler vacacional. Efecto: Desde el 2 de enero de 2025 está vigente este sistema: las CCAA y el MITMA centralizan los datos de viviendas turísticas, las plataformas deberán cooperar. Esto marca un hito en el control público del alquiler de corta duración, unificando registros antes dispersos. Por otro lado, la entrega de inmuebles estatales a SEPES pretende agilizar la construcción de vivienda social (el Gobierno central se comprometió a 20,000 viviendas de alquiler social adicionales). Las deducciones de rehabilitación extendidas incentivan a más propietarios a mejorar la eficiencia de sus viviendas hasta 2025.

  
  

• Enero 2025 – Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LO 1/2025). El 2 de enero de 2025 se publicó en BOE la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entre muchas disposiciones incluyó cambios en la Propiedad Horizontal relativos a alquiler turístico. Objetivo: Dar respuesta jurídica al auge de pisos turísticos y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que avalaba el derecho de las comunidades a restringirlos. Efecto: A partir del 3 de abril de 2025 (fecha de entrada en vigor diferida) cualquier propietario que desee dedicar su piso a alquiler turístico debe recabar autorización de 3/5 de vecinos previamente. Sin ese acuerdo, la comunidad puede instarle a cesar la actividad de inmediato. Esta contrarreforma devuelve poder a las comunidades, revirtiendo la flexibilización de 2019. Como se explicó en el apartado turístico, los pisos ya operativos no se ven afectados retroactivamente. Esta novedad legislativa responde a la presión social en zonas saturadas por el turismo (centros históricos, costa) y clarifica la LPH tras interpretaciones judiciales. Cabe mencionar que el Tribunal Supremo, en sendas sentencias de octubre 2024, confirmó que con la regulación anterior ya era válido que 3/5 de vecinos prohibieran los pisos turísticos en un edificio (incluso con carácter retroactivo para nuevos arrendamientos), lo cual allanó el camino de esta reforma.

  
  

En resumen, desde 2023 España ha vivido una intensa actividad normativa en vivienda: una Ley estatal ambiciosa (2023) y varias normas complementarias en 2024–2025 que buscan tanto frenar la escalada de alquileres como aumentar la oferta de vivienda asequible (pública y privada) y poner coto a distorsiones (viviendas vacías, uso turístico descontrolado). El énfasis político ha estado en equilibrar la balanza a favor del acceso a la vivienda de jóvenes y clases medias, en un contexto de inflación y carestía. Los efectos prácticos de estas reformas se irán viendo: por ejemplo, las estadísticas de arrendamientos indican ya una moderación en el crecimiento de precios en 2023–2024, aunque persiste la tensión por la falta de oferta. Las ayudas y avales están recién en marcha, por lo que habrá que evaluar si logran sus objetivos (emancipación juvenil, repoblación rural, etc.). En cualquier caso, a junio de 2025 el marco legal de vivienda en España es mucho más protector con el inquilino y orientado a la función social de la propiedad que antes de 2023, marcando un cambio significativo en la regulación del mercado inmobiliario español.