Cuándo está exenta de ITPO la aportación de un inmueble a una sociedad
- Fiecco Asesores
- 26 may
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La aportación de inmuebles a sociedades es una operación frecuente tanto en el ámbito empresarial como en el patrimonial. No obstante, desde el punto de vista fiscal, dicha operación puede implicar la aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO), salvo que se den ciertos supuestos de exención recogidos en la normativa y respaldados por la jurisprudencia y la doctrina administrativa.
Esta entrada examina detalladamente los distintos casos en los que la aportación de un inmueble a una sociedad está exenta del ITPO, conforme al marco legal vigente, criterios administrativos y sentencias relevantes.
1. Principio general de incompatibilidad entre ITPO e IVA
La regla general es que una operación sujeta al IVA no puede estar sujeta al ITPO. Este principio está recogido en el artículo 4.Cuatro de la Ley 37/1992 del IVA y en el artículo 7.2 del Reglamento del ITPAJD:
"Las operaciones sujetas a este impuesto (IVA) no estarán sujetas al concepto de 'transmisiones patrimoniales onerosas' del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados."
Excepción importante: Esta no sujeción no se aplica si se trata de entregas de inmuebles exentas de IVA y no se ha ejercido la renuncia a la exención. En estos casos, la operación puede quedar sujeta al ITPO.
2. Aportaciones sujetas al IVA
Cuando la aportación del inmueble se realiza por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad y dicha operación está sujeta al IVA, entonces queda exenta del ITPO.
La Dirección General de Tributos lo ha confirmado en varias consultas (V1192-24, entre otras), siempre que:
La operación esté sujeta al IVA.
No esté exenta o, si lo está, se haya renunciado a la exención.
3. Operaciones de reestructuración empresarial
Las operaciones de reestructuración empresarial están exentas del ITPO conforme al artículo 45.I.B.10 del TRLITPAJD. Estas incluyen:
Fusiones
Escisiones
Aportaciones no dinerarias especiales
Condición esencial: Que cumplan los requisitos establecidos en la normativa del Impuesto sobre Sociedades.
Soporte jurisprudencial:
Sentencia del TSJ de Madrid n.º 166/2023.
Consulta vinculante V0401-25 de la DGT.
4. Aportaciones a sociedades especiales (SOCIMI, SICAV, etc.)
Ciertas sociedades disfrutan de beneficios fiscales específicos:
SOCIMI: Exentas las aportaciones no dinerarias según la Ley 11/2009.
Sociedades de inversión de capital variable: Exentas conforme al art. 88 del Reglamento del ITPAJD (RD 828/1995).
5. Aportaciones a la sociedad conyugal
Las aportaciones de bienes o derechos a la sociedad de gananciales entre cónyuges están expresamente exentas del ITPO conforme al artículo 45.I.B.3 del TRLITPAJD.
Ejemplo: Cuando un inmueble propiedad privativa de uno de los cónyuges se aporta a la sociedad de gananciales.
6. Principio de incompatibilidad entre operaciones societarias y ITPO
El artículo 1.2 del TRLITPAJD establece que un mismo acto no puede tributar por operaciones societarias y por ITPO simultáneamente.
Relevancia: Si la aportación se realiza como operación societaria (ej. constitución o ampliación de capital), no tributa por ITPO, incluso aunque esté exenta de la modalidad de operaciones societarias.
Soporte jurisprudencial:
STS n.º 1503/2023
Consulta DGT 2014: aportación no dineraria exenta en constitución de sociedad impide tributar por ITPO.
7. Excepción importante: Aportación de inmuebles hipotecados
Sentencia clave: STS n.º 712/2021
Cuando se aporta un inmueble hipotecado y la sociedad asume la deuda:
Se produce una doble convencion: (1) aportación al capital y (2) transmisión de deuda.
La primera está exenta como operación societaria.
La segunda sí tributa por ITPO.
Este criterio ha sido reafirmado en resoluciones posteriores y consultas de la DGT.
8. Casos especiales: Cooperativas y aportaciones "in natura"
Transmisiones por cooperativas
TSJ Madrid (Sent. 327/2024): La cooperativa actúa como instrumento organizador, no como verdadero enajenante, por lo que la entrega de inmueble al socio no está sujeta a ITPO.
Aportaciones "in natura"
STSJ Galicia n.º 36/2025: Confirma la exención cuando la sociedad acredita que se pagó el impuesto en la adquisición previa del bien.
9. Conclusión
La exención de la aportación de un inmueble a una sociedad en el ITPO depende de la naturaleza de la operación y el cumplimiento de ciertos requisitos legales:
Exenta del ITPO cuando:
La operación está sujeta al IVA.
Es una operación de reestructuración empresarial.
Se realiza a favor de sociedades especiales (SOCIMI, SICAV).
Es una aportación a la sociedad conyugal.
Se trata de una operación societaria (constitución o ampliación de capital).
Sí tributa por ITPO:
Cuando se aporta un inmueble hipotecado y la sociedad asume la deuda.
Cuando la operación está exenta de IVA y no se renuncia a la exención.
Dada la complejidad normativa y las excepciones jurisprudenciales, es imprescindible analizar cada caso de forma individualizada y, en su caso, solicitar una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos.
Nuestro despacho está especializado en el asesoramiento tributario de operaciones societarias y aportaciones patrimoniales. Si deseas realizar una aportación de inmueble a una sociedad con garantía de seguridad fiscal, contáctanos y te ayudaremos a estructurar la operación con la máxima eficiencia legal y tributaria.
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