Usucapión de elementos comunes en comunidades de propietarios: ¿es posible adquirir lo que parece comunitario?

En los últimos años, ha crecido notablemente la conflictividad jurídica en el ámbito de las comunidades de propietarios en relación con un asunto muy concreto, pero de gran repercusión práctica: la adquisición por usucapión de elementos comunes del edificio.

La casuística es variadísima: propietarios que cierran una parte del pasillo, trasteros que se usan como privativos durante décadas, patios de luces ocupados, azoteas a las que solo accede el ático... Muchos de estos supuestos derivan de una práctica continuada en el tiempo, sin oposición de la comunidad, y generan una pregunta clave: ¿puede ese propietario adquirir legalmente la propiedad de ese elemento común?

La respuesta, como casi siempre en Derecho, es: depende. Depende de los hechos concretos, de la prueba que se aporte y de los requisitos jurídicos que exige el Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

1. ¿Qué es la usucapión y cómo se aplica en propiedad horizontal?

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es una figura contemplada en el Código Civil (arts. 1940 y ss.), que permite a quien posee un bien durante un determinado plazo —y con los requisitos exigidos por la ley— adquirir su propiedad, aunque no sea el titular registral.

En el contexto de comunidades de propietarios, se trata de una herramienta jurídica que puede ser invocada por copropietarios que han usado en exclusiva un elemento común durante años, en ocasiones incluso creyendo de buena fe que les pertenecía.

Hay dos formas de usucapión:

• Ordinaria: requiere 10 años de posesión continuada, pública, pacífica y en concepto de dueño, con buena fe y justo título.

• Extraordinaria: se produce a los 30 años de posesión, sin necesidad de justo título ni buena fe, pero sí manteniendo los requisitos de posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida.

  
  

2. ¿Qué elementos comunes pueden ser usucapidos?

No todos los elementos comunes son susceptibles de ser adquiridos por prescripción.

✅ Sí pueden ser usucapidos:

• Trasteros sin uso comunitario definidos.

• Pasillos o corredores cerrados por un propietario.

• Terrazas y azoteas con uso exclusivo durante décadas.

• Patios de luces sin acceso común.

• Buhardillas, sótanos y espacios residuales ocupados por un vecino.

❌ No pueden ser usucapidos:

• Escaleras, cubiertas, muros de carga y forjados.

• Ascensores, conductos de agua, electricidad y telecomunicaciones.

• Servicios comunes (piscina, antenas colectivas, portería…).

El criterio del Tribunal Supremo es claro: solo cabe la usucapión sobre elementos comunes "por destino", nunca sobre los "por naturaleza", que resultan imprescindibles para el uso y disfrute del edificio.

3. Casos reales resueltos por el Tribunal Supremo

✔️ Sentencias favorables a la usucapión:

• STS de 8 de mayo de 2024: Se estima la usucapión de tres trasteros y una terraza a favor de los propietarios que los venían utilizando de forma pacífica, exclusiva y continuada. El Supremo destaca que la falta de oposición de la comunidad y la existencia de un contrato de compraventa inicial suponen justo título, y que el paso del tiempo consolida la situación.

• STS de 30 de octubre de 1998: Los herederos del promotor adquieren por usucapión un local en el rellano de la escalera, utilizado como oficina de ventas durante más de 18 años.

❌ Sentencias que rechazan la usucapión:

• STS de 11 de abril de 2024: Se desestima la adquisición de espacios bajo rasante (forjados sanitarios) por considerarse una posesión clandestina y no notoria para la comunidad.

• STS de 11 de mayo de 2006: Los propietarios pretendían usucapir patios anexos, pero el Supremo lo rechaza por tratarse de actos meramente tolerados, no de posesión en concepto de dueño.

  
  

4. Supuestos frecuentes en la práctica

✔ Propietario que cierra una parte del pasillo comunitario y lo incorpora a su vivienda.✔ Uso exclusivo de una terraza durante más de 30 años, sin que figure como anejo privativo.

✔ Trasteros o cuartos de contadores utilizados como trastero privado, a los que se les cambió la cerradura.

✔ Locales con acceso a sótanos no inscritos como privativos, ocupados desde hace décadas.

✔ Habitaciones en rellanos usadas como trastero sin consentimiento expreso, pero sin oposición de la comunidad.

Cada caso debe analizarse individualmente. La existencia de planos, actas, certificados, escrituras o testigos puede ser decisiva para acreditar la posesión en concepto de dueño y la falta de oposición comunitaria.

5. ¿Qué debe hacer la comunidad de propietarios para protegerse?

La inacción de la comunidad puede suponer su propia derrota si permite que un propietario use en exclusiva un elemento común sin reacción durante años.

✅ Medidas clave:

• Adoptar acuerdos en junta para impedir usos indebidos.

• Enviar requerimientos fehacientes de cese de uso indebido.

• Ejercer acciones judiciales (reivindicatoria, de restitución o de cesación).

• Actualizar el título constitutivo y los estatutos para regular el uso de zonas comunes.

💡 Advertencia: si pasan más de 30 años sin actuar, y se cumplen los requisitos legales, el propietario podría consolidar la propiedad por usucapión extraordinaria.

6. ¿Y si soy propietario y llevo décadas usando un espacio?

En ese caso, existe una vía jurídica para regularizar tu situación, pero es necesario hacer un análisis técnico y documental.

✔ Si has usado un trastero, una terraza, un patio o cualquier otro espacio común de forma exclusiva y sin interrupciones durante 10 o 30 años, podemos estudiar si es viable:

• Ejercer una acción declarativa de dominio.

• Alegar usucapión como excepción frente a una demanda.

• Solicitar el reconocimiento del uso privativo.

En algunos casos, aunque no se alcance la propiedad, puede defenderse el uso exclusivo adquirido por consentimiento tácito, aunque este último ha sido limitado por el Supremo.

7. ¿Cómo puede ayudarte nuestro despacho?

En nuestro despacho contamos con experiencia jurídica especializada en usucapión, propiedad horizontal y conflictos inmobiliarios.

🔍 Realizamos un estudio completo de tu caso:

• Análisis del título constitutivo.

• Estudio de jurisprudencia aplicable.

• Estrategia procesal (acción o excepción).

• Valoración de prueba documental y testifical.

Ya seas propietario que desea regularizar su situación o comunidad que necesita defender su patrimonio común, podemos ayudarte.

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