Tomando como definición de servidumbre la de ser un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, hemos de entender que bajo las conocidas servidumbres de luces y vistas, no se regula una auténtica servidumbre, sino que se establecen una serie de limitaciones dominicales (sobre el dominio de la posesión de un bien). Concretamente se regula en que casos se pueden abrir huecos en una pared para obtener luces y vistas, a que distancia tiene que estar esa pared colindante y cuales deben ser las dimensiones de los huecos.
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Limitaciones del dominio por razón de vecindad
Nuestro Código Civil (art. 580) prohíbe la apertura de cualquier hueco o ventana en pared medianera sin contar con el consentimiento unánime de los medianeros.
Entiéndase medianera como aquel elemento divisor (generalmente una pared), entre dos predios contiguos, es decir la edificada entre dos inmuebles colindantes.
Esta prohibición de abrir hueco en pared medianera es absoluta, por lo que tendrá que obtener la autorización de los medianeros para poder realizarlos, o se adquiera el derecho de servidumbre por el transcurso de 20 años desde la apertura del hueco.
Por otro lado, el art. 581 Código Civil, establece la distancia mínima que deben existir entre la pared con hueco o ventanas y la finca colindante. En el caso de que permita vistas rectas sobre la finca del vecino, es necesario que exista dos metros de distancia entre la pared que se construye y el predio colindante. Si las vistas son de costado y oblicuas, la distancia mínima se reduce a 60 centímetros.
Una de las cuestiones que más discusiones doctrinales y jurisprudenciales suscitó en relación con esta regulación fueron los ladrillos de material traslucido, que impiden totalmente la visión pero dejan pasar la luz, estando en la actualidad unánimemente admitido pero con ciertas matizaciones, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal supremo. La consideración de esta de este tipo de losetas sin ser consideradas como huecos y por tanto se permite su utilización sin necesidad de respetar las distancias que el Código señala.
En todo caso hemos de saber que si están permitidos los llamados huecos de tolerancia, que son permitidos para recibir luz pero no para tener vistas, teniendo que realizarse en la parte superior de la pared, debiendo de tener una dimensión de 30x30 cm, y estén rematados con reja de hierro y red de alambre.
Limitaciones de la servidumbre legamente establecida o adquirida de luces y/o vistas.
Conforme a artículo 585 del Código Civil "cuando por cualquier título se hubiese adquirido derecho a tener vistas directas, balcones, miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia..."
Este derecho de servidumbre se puede constituir a través de:
a) Negocio Jurídico, contrato.
b) Por el transcurso de 20 años, que se empieza a contar desde la realización de un acto prohibitivo de la servidumbre de un predio contiguo.
c) A través de un signo aparente, que se da en el supuesto de dos inmuebles pertenecientes a un mismo propietario, que establece entre ambos unos signos evidentes de que uno de los inmuebles presta servicio al otro y posteriormente a la enajenación de uno de los inmuebles quedan subsistentes los signos..
Importante reseñar que el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, que rige en todo nuestro ordenamiento jurídico permite que todos los requisitos y regulación expresada en este artículo, puede ser alterado por los pactos que libremente estipulen los propietarios de fondos colindantes.
Igualmente ha de revisar y cumplir con las licencias urbanísticas que en cada ayuntamiento este establecida, teniendo que solicitar la correspondiente licencia municipal, aun parra el simple cambio de unas ventanas por otras. Y si esta su inmueble dentro de una comunidad de propietarios, y esta ventana da para la fachada del edificio igualmente habrá de recabar la correspondiente autorización de la comunidad de propietarios.
Antes de iniciar una reforma de este tipo consulte con su asesor para evitar litigios, reclamaciones o sanciones innecesarias.