Analizaremos un caso muy común y que nos consultan muchos de nuestros clientes, y es el caso en el que una finca, ha sido heredada por varios hermanos, encontrándose la misma en régimen de copropiedad.
En nuestro ordenamiento jurídico, más concretamente en nuestro Código Civil, existe el principio de que nadie está obligado a permanecer en un condominio o, lo que es lo mismo a ser copropietario, por lo que su mera solicitud es motivo suficiente para que se inicie las operaciones divisorias, la segregación o la liquidación de la cosa común, según las características de la finca o los derechos que se tengan sobre la misma.
A la hora de analizar las diferentes casuísticas que se pueden dar al caso que nos ocupa aquí abordaremos las más comunes, explicando cuales son sus trámites y procedimientos a seguir, según el caso que le ocupe sea sobre una finca rustica o urbana, y si existe o no acuerdo entre los copropietarios para realizar las operaciones divisorias.
Estas operaciones deben cumplir unos requisitos que señalamos a continuación:
-Legitimación; Como acto de riguroso dominio deberá realizarlo el dueño, si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas. Se acreditará de los propios títulos de dominio, que se deben acompañar. Si la finca tiene carácter ganancial podrá hacerse con el concurso, solo, del titular registral.
– Deberá hacerse en escritura pública en la que se describirán la nueva finca creada. No es preciso que la nueva descripción coincida con el catastro. Sí no existe el consentimiento o la colaboración de todos habrá de acudirse al auxilio judicial interponiendo ante los Juzgados y Tribunales competentes la acción de división de proindiviso.
– Licencia municipal o declaración de innecesaridad. Salvo en los supuestos legales de innecesaridad de la licencia que deberá certificar el Ayuntamiento respectivo, toda alteración de la superficie de un inmueble estará sujeta a la previa obtención de licencia de segregación. Este acto administrativo corresponde al Ayuntamiento salvo en fincas rústicas si no se ajustan a la unidad mínima de cultivo en el lugar ya que al tener la consideración de parcelación urbanística corresponde a la CCAA.
No cabe silencio positivo del artículo 42 de la LPA, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho.
– Si la finca está gravada con una carga, el titular de la misma no se ve afectado por la división si no presta su consentimiento.
– Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo.
PARTICULARIDADES SEGÚN LA NATURALEZA DEL INMUEBLE
–En propiedad horizontal. La finca debe ser susceptible de separación, por lo que no es posible separar parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal que constituye una unidad jurídica integrada por elementos privativos o comunes. Solo los elementos privativos pueden segregarse.
En el ámbito del régimen de propiedad horizontal se precisa en los términos del artículo 10 de la LPH
1º previsión estatutaria o acuerdo de la Junta de propietarios y
2º un acto administrativo que autorice la creación de diferente número de viviendas de las previstas en la licencia de obras. Las porciones segregadas deben tener salida propia a la vía pública o elemento común. Se precisa autorización administrativa para segregar un elemento de la división horizontal como normativa estatal básica R. 20 de marzo de 2014 (RS 28 mayo 2014 y 17 octubre 2014) res 23 de marzo de 2015.
–En superficie urbana. Es precisa la licencia, si bien si se trata de parcelas resultantes de una reparcelación los diferentes edificios podrán formar finca independiente sin necesidad de licencia, art. 82 R.D. 1093/1997, de 4 de julio. Si la parcela es indivisible sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario.
– En Rustica además de lo previsto para las urbanas será de aplicación lo dispuesto en los artículo 23 y ss de la Ley de modernización de explotaciones agrarias Ley 19/1995, de 4 de julio. Resolución de 7 de agosto de 2014 pone en claro que la validez o no de las licencias de segregación en fincas rústicas y su adecuación a las unidades mínimas de cultivo son competencia de la Comunidad Autónoma y no del ayuntamiento respectivo.
En un lenguaje coloquial la parcelación ilegal surge cuando en un terreno rústico, aparecen parcelas de terreno, las cuales se realizan sin licencia municipal. Por lo que se refiere a la legislación urbanística estatal, el artículo 13.2 del texto refundido de la Ley de Suelo prohíbe “las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística”.
En el ámbito de la legislación urbanística andaluza, el artículo 68.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, establece, de forma taxativa, que “en terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas”. Y el artículo 66.1.b) del mismo texto legal conecta los actos de segregación y división en suelo no urbanizable con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el régimen de las unidades mínimas de cultivo.
TRIBUTACIÓN: La segregación tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad. En Extremadura tributa al 1,5%.
Es importante tener en cuenta que si la finca matriz está gravada con hipoteca y se pretende liberar de ella una parte y/o distribuir la responsabilidad entre una o todas las fincas se devengarán un nuevo hecho imponible por AJD al 1,5% de la total responsabilidad de la hipoteca.
Importante: la segregación paga el 1.5% del valor de la finca segregada, la división paga el 1.5% del valor de toda la finca (por lo que, a ser posible, conviene hacer una escritura de segregación y no de división, y ya puestos segregar la parte menor dejando de resto la mayor, aunque sea esta la que se va a enajenar).